La Ley de Derechos de los Inquilinos se convierte en ley: qué significa para inquilinos y propietarios
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Una enorme reestructuración ha proporcionado a los 11 millones de inquilinos privados de Inglaterra el mayor aumento de sus derechos en una generación.
El Proyecto de Ley de Derechos de los Inquilinos se ha convertido oficialmente en ley tras recibir la sanción real. Este amplio conjunto de reformas implica que los arrendadores ya no podrán llevar a cabo los llamados desalojos sin culpa y, por lo tanto, no podrán deshacerse de los inquilinos sin una buena razón.
Pero la ley otorga a los inquilinos el derecho a finalizar los alquileres con un preaviso de dos meses y les permite desafiar mejor las malas condiciones y los aumentos irrazonables del alquiler sin temor a un desalojo por represalias.
Una reestructuración importante significa que los alquileres garantizados a plazo fijo y los alquileres garantizados a corto plazo serán abolidos y reemplazados por alquileres periódicos renovables, lo que significa que los inquilinos ya no estarán atados a contratos largos.
Pero aunque la ley ya está aprobada, tanto inquilinos como propietarios siguen esperando la confirmación sobre cómo y cuándo se implementarán las reformas. Te explicamos lo que necesitas saber.
Cambio de equilibrio de poder: la Ley reequilibrará las relaciones entre propietarios e inquilinos en toda Inglaterra
La Ley de Derechos de los Inquilinos supone un cambio drástico que introduce nuevas normas sobre el desalojo de inquilinos y sobre cómo se estructuran los alquileres.
Pondrá fin a los alquileres a largo plazo, permitirá a los inquilinos irse con un preaviso de dos meses, impedirá que los propietarios se deshagan de los inquilinos sin un buen motivo y ofrecerá la posibilidad de impugnar los aumentos de alquiler.
También hay otros elementos. Se pondrá fin a las guerras de ofertas y se impedirá que los propietarios exijan más de un mes de alquiler por adelantado.
La Ley prohibirá a los propietarios y agentes rechazar inquilinos por tener hijos o recibir prestaciones sociales. Los inquilinos también podrán solicitar quedarse con una mascota, algo a lo que los propietarios no podrán negarse sin una buena razón.
Reforzará la aplicación de las normas por parte de las autoridades locales, diseñada para proteger a los inquilinos y obligar a los propietarios a reparar urgentemente las viviendas peligrosas.
Un nuevo Defensor del Pueblo del Sector Privado de Alquiler también ofrecerá resoluciones rápidas y vinculantes a las quejas de los inquilinos.
"Nuestra ley histórica marca el mayor avance en los derechos de los inquilinos en una generación", dijo Steve Reed, secretario de estado de vivienda, comunidades y gobierno local.
'Finalmente estamos poniendo fin a la injusticia cometida por gobiernos anteriores que ha dejado a millones de personas viviendo con el temor de perder sus hogares.
Durante décadas, la balanza se ha inclinado en contra de los inquilinos. Ahora, estamos nivelando el terreno de juego entre inquilinos y propietarios.
'Estamos derribando los muros de la injusticia en el sector del alquiler privado y construyendo un futuro donde los inquilinos estén protegidos, respetados y empoderados.
“Este es un momento histórico para los inquilinos de todo el país y estamos orgullosos de ofrecerlo”.
Si bien la ley es audaz y ya fue aprobada, inquilinos y propietarios aún esperan claridad sobre la implementación de los nuevos derechos. Sin embargo, se espera que entre en vigor en los próximos seis meses.
Las directrices del Gobierno indican que en las próximas semanas los ministros explicarán cómo se implementarán las reformas.
Hasta que no haya claridad sobre este punto, "el trabajo no estará terminado", según Tom Darling, director de The Renters' Reform Coalition.
"Necesitamos saber cuándo entrará realmente en vigor el proyecto de ley, y esa fecha debe ser lo antes posible", dice Darling.
Los inquilinos llevan años esperando estos cambios y la estabilidad y seguridad que traerán, mientras que los alquileres, los desahucios y la falta de vivienda se han disparado. No podemos permitirnos esperar mucho más.
Sin embargo, la Asociación Nacional de Propietarios de Viviendas (NRLA) afirma que el sector necesita como mínimo seis meses para prepararse para los cambios.
El proyecto de ley sobre los derechos de los inquilinos pondrá fin a los alquileres a plazo fijo y todos los contratos de alquiler se convertirán en contratos periódicos renovables.
Esto significa que un propietario no puede vincular a un inquilino a un contrato de 12 meses o más, en el que tendrá que pagar el alquiler incluso si abandona la propiedad.
En lugar de ello, todos los alquileres serán renovables, lo que significa que un inquilino puede irse en cualquier momento siempre que dé el aviso requerido de dos meses.
Se aplicará de forma retroactiva, de modo que incluso si alguien está en medio de un contrato de alquiler de dos o tres años sin cláusula de rescisión, pronto debería poder notificarlo con dos meses de antelación.
La guía del Gobierno establece: 'el nuevo sistema de arrendamiento se aplicará a todos los arrendamientos privados; los arrendamientos existentes se convertirán al nuevo sistema.
'Una implementación de una sola etapa evitará un sistema confuso de dos niveles y brindará seguridad a todos los inquilinos de inmediato'.
Patrick Ansell, experto en litigios inmobiliarios de Taylor Rose Law Firm, afirma: 'En lugar de tener una duración determinada (por ejemplo, 12 meses), todos los nuevos alquileres serán 'periódicos' desde el principio, pero con un período protegido durante los primeros 12 meses.
'Esto significa que el contrato de alquiler es, en efecto, de duración indefinida, y aunque los inquilinos podrán finalizar su contrato con un preaviso de dos meses en cualquier momento, solo habrá circunstancias limitadas (como atrasos en el alquiler) en las que un propietario podrá finalizarlo dentro de los primeros 12 meses.'
Nuevas libertades: Las reformas darán a los inquilinos el derecho a finalizar los alquileres con un preaviso de dos meses.
Si bien los desalojos sin culpa ahora están abolidos, los propietarios aún deberían poder recuperar su propiedad en algunas circunstancias.
Todavía podrán desalojar a un inquilino para vender la propiedad o si él o sus familiares se mudan a ella.
Pero no se les permitirá desalojar por estos motivos durante el primer año de arrendamiento y después de eso tendrán que dar a los inquilinos un aviso de cuatro meses.
La ley incluye salvaguardas para tratar de evitar que los propietarios abusen de estos motivos de desalojo.
Vale la pena señalar que habrá una restricción de 12 meses para volver a alquilar cuando el propietario haya dado aviso de venta.
"El proyecto de ley sobre los derechos de los inquilinos pondrá fin a los desalojos previstos en la Sección 21 tanto para los alquileres nuevos como para los existentes, lo que significa que los propietarios ya no podrán desalojar a un inquilino sin motivo", afirmó Ansell.
'Los propietarios aún podrán desalojar a los inquilinos si tienen un motivo legal para hacerlo, como por ejemplo si el propietario tiene la intención de vender la propiedad, el inquilino está atrasado en el pago del alquiler o comete un comportamiento antisocial, pero solo podrán hacerlo utilizando el proceso modificado de la Sección 8.'
En el centro de la Ley está la abolición de los desalojos "sin culpa" de la Sección 21, una práctica que ha empujado a miles de personas a la falta de vivienda, según el gobierno.
Los propietarios podrán aumentar los alquileres, pero estarán limitados a hacerlo sólo una vez al año y a un nivel que coincida con el precio vigente en el mercado.
Los inquilinos podrán apelar los alquileres excesivos por encima del mercado, que están diseñados exclusivamente para expulsarlos.
Según la nueva ley, también podrán impugnar el alquiler ante un tribunal dentro de los seis meses siguientes a mudarse a una propiedad.
Ansell añade: "El proyecto de ley también buscará poner fin a las guerras de ofertas al evitar que los propietarios acepten alquileres más altos que los anunciados originalmente cuando se comercializa una propiedad, mientras que ya no será posible incluir aumentos de alquiler en los contratos para evitar aumentos a mitad de alquiler, lo que dejará a los propietarios solo capaces de aumentar el alquiler una vez al año al tipo de mercado a través de un proceso legal.
"El Gobierno cree que esto ayudará a evitar que los alquileres se disparen y que los inquilinos se enfrenten entre sí, algo que se ha vuelto cada vez más común".
Las nuevas leyes facultarán a los inquilinos para impugnar las malas condiciones y los aumentos irrazonables del alquiler.
Pronto también habrá una base de datos nacional del sector privado de alquiler que requerirá que todos los propietarios en Inglaterra registren y enumeren los detalles de cada propiedad que alquilan.
El objetivo es proporcionar a las autoridades locales y a los inquilinos una única fuente de información sobre quién posee y administra cada propiedad de alquiler.
Los propietarios que no se registren no podrán alquilar legalmente sus propiedades y enfrentarán multas por no hacerlo.
E incluso podrían estar sujetos a un defensor del propietario, que se ocuparía de las quejas de los inquilinos y podría obligarlos a pagar una indemnización.
El gobierno dice que la base de datos está diseñada para ayudar a los propietarios a comprender sus obligaciones legales y demostrar su cumplimiento, además de proporcionar mejor información a los inquilinos para que puedan tomar decisiones informadas al firmar un contrato de alquiler.
Se admiten mascotas: La ley otorgará a los inquilinos derechos reforzados para solicitar una mascota en la propiedad, lo cual el propietario debe considerar y no puede negarse irrazonablemente.
La ley hará ilegal que los propietarios y agentes discriminen a posibles inquilinos que reciban beneficios o que tengan hijos.
Otros cambios importantes incluyen el fortalecimiento del derecho de los inquilinos a solicitar una mascota en la propiedad, lo cual el propietario debe tener en cuenta y no puede negarse injustificadamente. Para respaldar esto, los propietarios podrán exigir un seguro para mascotas que cubra cualquier daño a su propiedad.
Los propietarios también tendrán que cumplir estándares más elevados sobre las viviendas que alquilan.
El Estándar de Viviendas Dignas se aplicará al sector de alquiler privado. Este establece estándares mínimos que deben cumplir las viviendas y aplica la Ley de Awaab —que establece plazos estrictos para la reparación de riesgos como la humedad y el moho— a las viviendas de alquiler privado. Estos estándares ya son aplicables a las viviendas sociales.
La aplicación de la ley por parte de las autoridades locales incluirá sanciones civiles e introducirá poderes de investigación, introduciendo un nuevo requisito para que las autoridades locales informen sobre la actividad de aplicación de la ley.
También reforzará las órdenes de pago de alquiler a los propietarios, duplicando la multa máxima y garantizando que los infractores reincidentes tengan que devolver la cantidad máxima.
"Si bien algunos de los nuevos requisitos para los propietarios podrían, en teoría, dar lugar a un proceso penal por su incumplimiento, se concederán a las autoridades locales amplios poderes para imponer multas significativas por incumplimiento", afirma Patrick Ansell.
'Los propietarios también correrán el riesgo de que los inquilinos o las autoridades locales soliciten órdenes de reembolso de alquiler (RRO) en muchas circunstancias'.
Estándares más altos: La nueva ley aplicará el Estándar de Viviendas Decentes al sector de alquiler privado para brindarles a los inquilinos viviendas más seguras y de mejor valor.
El equilibrio de poder entre propietarios e inquilinos ha sufrido un cambio radical gracias a la nueva ley.
Algunos propietarios podrían considerar vender, pero la mayoría tendrá que adaptarse. Sin embargo, existe la preocupación de una oleada de desalojos según la Sección 21 antes de que las normas entren en vigor.
Patrick Ansell, del bufete de abogados Taylor Rose, afirma que los propietarios deben, ante todo, revisar su cartera de propiedades.
"En primer lugar, si usted es propietario y tiene varias propiedades, ahora es el momento de realizar una rápida revisión de su cartera de propiedades", afirma.
'Esto es imperativo para que ustedes comprendan y puedan prepararse para las implicaciones del nuevo régimen y garantizar que cumplen con las normas desde el primer día.
'Tomarse el tiempo ahora para revisar los documentos de alquiler para establecer cualquier incumplimiento actual o futuro previsto para poder remediarlo y demostrar su cumplimiento es vital.
'Además, si tiene planes a largo plazo para sus propiedades (como venderlas, remodelarlas o mudarse), mantener registros claros de estas intenciones podría ser crucial para respaldar cualquier reclamo de posesión futuro en los próximos años'.
Ansell también sugiere identificar a cualquier inquilino que se encuentre cerca del final de un contrato de plazo fijo.
Él dice: 'Si tiene inquilinos cuyo plazo fijo ya ha expirado o va a expirar antes de la abolición de los avisos de la Sección 21, decida si desea entregarles un aviso de la Sección 21 mientras aún pueda hacerlo.
Si está conforme con que su inquilino permanezca en la propiedad, recuerde que cualquier renovación probablemente se verá afectada retroactivamente cuando se implementen los cambios. Por ejemplo, un contrato de duración determinada no tendrá ningún efecto.
'También considere intentar acordar un nuevo alquiler con cualquier inquilino existente que esté fuera del plazo fijo que desea conservar antes de que las nuevas reglas sobre aumentos de alquiler se conviertan en ley'.
La nueva base de datos nacional requerirá que todos los propietarios privados registren sus propiedades.
"Esto requerirá más administración", añade Ansell, "por lo que tener la información en orden ahora le ahorrará problemas más adelante.
'Comience por reunir toda la documentación esencial con suficiente antelación, incluidos los certificados de seguridad de gas, los certificados de desempeño energético (EPC) y los informes de cumplimiento eléctrico (EICR).
'Estos registros no sólo serán necesarios para el registro, sino que también agilizarán su capacidad para realizar reclamos de posesión cuando sea necesario'.
Por último, valdría la pena registrarse en el Sistema del Defensor del Pueblo tan pronto como esté disponible, ya que la participación será obligatoria.
También será importante mantener registros detallados de todas las interacciones con los inquilinos, incluidas las solicitudes de mantenimiento y cualquier acuerdo realizado.
"Un historial bien documentado puede ser invaluable para prevenir disputas y garantizar resoluciones sin problemas si surgiera algún problema", dice Ansell.
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