Soy un experto en propiedades: esta es la razón por la que una quinta parte de nuestros propietarios han vendido

El sector inmobiliario es un tema de conversación favorito en Gran Bretaña. Casi todo el mundo tiene una opinión sobre la tendencia de los precios de la vivienda , el próximo mercado inmobiliario de moda o dónde se deberían construir viviendas, y dónde no.

Pero para tener una idea verdadera de lo que impulsa el mercado, vale la pena escuchar a las personas que viven y respiran el sector inmobiliario día tras día.

En esta serie, ponemos a prueba a un experto cada mes.

Queremos conocer su opinión sobre todos los temas candentes mencionados anteriormente, así como sobre las tasas hipotecarias , la compra para alquilar y la construcción de viviendas.

Este mes hablamos con la agente de compras Jo Eccles, fundadora y directora general de Eccord, una empresa de búsqueda y gestión de propiedades especializada en el centro de Londres.

El equipo de Eccles representa a personas y familias que compran propiedades para sí mismos o como inversión, así como también administra carteras para propietarios que compran para alquilar.

Eccles, ha sido descrita como una "mujer superestrella en el sector inmobiliario" y está reconocida en el Spear's 500 como una de las 10 mejores asesoras inmobiliarias del Reino Unido.

Espero que los precios promedio de las viviendas se mantengan prácticamente estables durante los próximos 12 meses, pero hay ciertas ubicaciones y sectores del mercado que tendrán un mejor desempeño.

Las propiedades llave en mano son un buen ejemplo. La gente sigue siendo muy reticente a realizar obras de renovación y reforma debido a los plazos y costes, lo que está creando un mercado de dos niveles: las propiedades llave en mano en perfecto estado se compran rápidamente a un precio superior, mientras que las que necesitan reformas se quedan.

Si miramos en retrospectiva la última década, en la que hemos visto el Brexit, la COVID-19, una guerra en Europa y una crisis inflacionaria , es imposible predecir con confianza cómo se comportará el mercado en un período de 10 años.

Antes uno podía comprar una propiedad promedio en una buena ubicación y aprovechar la ola de crecimiento de los precios de las casas, pero hoy el mercado es mucho menos indulgente.

Hoy en día, los compradores deben ser estratégicos en cuanto a las proporciones internas, la ubicación y la comercialización futura.

Mi consejo sería comprar una propiedad mejor un paso más lejos de donde quieres estar, en lugar de una propiedad promedio un paso más cerca.

Las tasas han caído más lentamente de lo que muchas personas esperaban, pero estamos viendo que muchos compradores que han esperado mayores recortes en los costos de los préstamos ahora están tomando la decisión de seguir adelante, mientras la vida continúa y se ajustan a la "nueva normalidad" de tasas más altas.

Podríamos ver las tasas bajar un poco más en los próximos 12 meses, pero es poco probable que haya cambios importantes en cualquier dirección, a menos que haya un nuevo episodio de inflación que crearía presión al alza.

Calculo que los contratos con tipos de interés fijos más bajos probablemente se establecerán en torno al 3,5 por ciento el año que viene.

Tuve la suerte de conseguir un contrato de préstamo con una tasa fija a cinco años del 1,2 por ciento en 2021, justo antes de que los tipos empezaran a subir.

En aquel momento estaba seguro de que era muy competitivo y de que era poco probable que los precios bajaran más.

En retrospectiva, mi único arrepentimiento es no haber tomado una hipoteca fija a 10 años con una tasa ligeramente más alta, que también era una opción disponible para mí en ese momento.

Por el momento, parece muy improbable. El sistema de planificación es increíblemente lento, los costos de construcción han subido casi un 30 % y quienes compran por primera vez se ven frenados por las limitaciones de asequibilidad.

Los promotores privados sólo construirán lo que puedan vender con un margen de beneficio decente, y si no pueden estar seguros de ello, se quedarán sentados sobre el terreno hasta tenerlo.

El flujo continuo de propietarios que abandonan el sector del alquiler privado es realmente preocupante.

Nuestro equipo interno de administración de propiedades alquila y administra aproximadamente 150 propiedades en el centro de Londres y casi una quinta parte de nuestros propietarios han vendido, o han intentado hacerlo, en los últimos tres años, debido al aumento de los costos y una regulación cada vez más onerosa.

Aproximadamente un tercio de la población del Reino Unido vive en régimen de alquiler. Los propietarios institucionales suelen centrarse en proyectos inmobiliarios de mayor envergadura, como la construcción para alquilar, pero necesitamos una amplia variedad de viviendas de alquiler, y los propietarios privados desempeñan un papel fundamental en este proceso. Por lo tanto, es fundamental que permanezcan en el mercado.

El desempleo está aumentando y pronto podría llegar al 5 por ciento, lo que sin duda socavaría la confianza del consumidor y la asequibilidad.

Cuando las personas están preocupadas por sus trabajos, tienden a refugiarse y evitar decisiones financieras importantes, como mudarse de casa o asumir una hipoteca grande.

El sentimiento y la confianza juegan un papel importante y la especulación reciente sobre los impuestos anuales a la propiedad y las ganancias de capital en la venta de viviendas principales por encima de un cierto precio ha agregado incertidumbre, por lo que todas las miradas están puestas en el Presupuesto de noviembre para ver qué se anunciará.

Los propietarios se enfrentan a mayores costos en múltiples frentes, desde mayores tasas hipotecarias, impuestos y cargos por servicios hasta mayores costos de mano de obra y reparaciones.

Los inquilinos también se han vuelto más exigentes: al trabajar más desde casa, tienen expectativas aún mayores sobre el estado de la propiedad y los tiempos de respuesta.

Al mismo tiempo, la presión regulatoria sobre los propietarios se ha vuelto mucho más compleja y muchos ya no se sienten cómodos administrando sus propiedades ellos mismos, por lo que están cambiando a la administración de propiedades profesional para asegurarse de cumplir y mantenerse en el lado correcto de las reglas.

Todo esto ha tenido un impacto importante en las ganancias netas de los propietarios y ellos ciertamente sienten que están siendo perseguidos injustamente.

Como resultado, estamos viendo que muchos propietarios muy conscientes están vendiendo sus propiedades, lo que es una mala noticia para los inquilinos.

Los rendimientos netos en Londres rondan entre el 1 y el 1,5 por ciento, lo que en muchos casos ni siquiera es suficiente para cubrir los costos.

Los propietarios también se enfrentan a un alto nivel de riesgo, en términos de períodos vacíos y el aumento de casos de inquilinos que se niegan a pagar o causan daños a la propiedad.

Teniendo en cuenta que los inversores pueden obtener un rendimiento neto de más del 4,5 por ciento con un bono gubernamental de bajo riesgo, es fácil entender por qué los propietarios cuestionan su compromiso a largo plazo de comprar para alquilar.

Dicho esto, la tangibilidad de los edificios físicos tiene cierto atractivo. Por ejemplo, muchos de nuestros clientes del sector musical y de los medios de comunicación invierten su dinero en propiedades porque es un tipo de activo con el que se sienten cómodos.

En mi opinión, las ubicaciones supervisadas por grandes y respetados propietarios institucionales o desarrolladores son excelentes lugares para invertir, ya que la ubicación y su prosperidad a largo plazo están esencialmente respaldadas financieramente.

Por ejemplo, en Londres, el patrimonio de Howard de Walden transformó por completo Marylebone al seleccionar qué comercios y restaurantes permitiría que estuvieran en la calle principal, al realizar importantes trabajos de paisajismo y plantación en la zona, etc.

Los precios han subido y siguen subiendo como resultado de la continua inversión y protección de la zona.

Hemos visto otras historias de éxito, como la inversión de Cadogan Estate en Sloane Square y King's Road en Chelsea y la transformación de Covent Garden gracias al compromiso a largo plazo de CapCo.

Hoy en día, muchos jóvenes cuestionan seriamente el costo y el beneficio de un título universitario, debido al aumento de los costos de matrícula y alojamiento y al atractivo creciente de alternativas como los aprendizajes.

Por lo tanto, tendría en cuenta el potencial de crecimiento a largo plazo de las grandes ciudades universitarias, donde los mercados inmobiliarios locales dependen en gran medida de la demanda estudiantil.

Algunas de las mejores propiedades que hemos comprado para nuestros clientes a lo largo de los años han sido construcciones nuevas, pero han tenido mucha mala prensa y existen factores de riesgo que deben considerarse cuidadosamente, como el exceso de oferta, el revestimiento y el aumento de los cargos por servicios.

Muchos de nuestros clientes son cada vez más conscientes de las comodidades en los nuevos desarrollos, como piscinas y gimnasios, que aumentan los costos mensuales, especialmente si no planean usarlos regularmente.

Las propiedades de época pueden ofrecer un factor de rareza y los apartamentos del primer piso suelen ser los mejores para elegir, ya que tienden a tener techos altos, mucha luz y el beneficio de seguridad o privacidad de no estar en la planta baja.

Londres está formado por múltiples micromercados, cada uno con su propia combinación única de tipos de propiedades, impulsores de precios y demografía de compradores, por lo que es un error tratarlo como una entidad y solo considerar el crecimiento promedio de los precios de las viviendas en toda la ciudad.

Si bien es cierto que muchas personas adineradas han abandonado el Reino Unido desde que cambiaron las normas sobre no domicilio, otras siguen llegando.

Casi un tercio de nuestros clientes –la cifra más alta jamás vista– son estadounidenses que se mudan aquí atraídos por el estilo de vida de Londres, nuestras excelentes escuelas, nuestra cultura, la falta de armas y la conectividad con Europa.

También estamos viendo un flujo de expatriados que regresan a Londres cuando sus hijos alcanzan la edad escolar y de empresarios que se mudan aquí para establecer su próxima empresa.

Sería muy útil una visa de inversionista para nuevos residentes altamente calificados y emprendedores que quieran venir a Londres y contribuir al crecimiento de nuestra economía, pero actualmente no existe ninguna.

En lugar de simplemente añadir viviendas a áreas ya sobrecargadas, sería mucho más audaz al respaldar mejores conexiones de transporte para hacer que más áreas sean viables para compradores primerizos , reduciendo la presión sobre Londres y el sudeste, que no son asequibles para muchas personas.

Comprender la motivación y la mentalidad del vendedor es clave a la hora de negociar, ya que no es solo el precio lo que buscan.

Muchos vendedores están fatigados o pueden estar en una cadena y no quieren correr el riesgo de que su venta se caiga o el estrés de que un comprador rebaje el precio en el último minuto.

Por lo tanto, la credibilidad y asegurarse de ser el comprador destacado son esenciales para conseguir un precio más bajo o superar a otro comprador que está en una posición más fuerte que usted.

La relación que usted construye con el agente de ventas y cómo se presenta es fundamental para esto.

Hay varias formas de lograr esto: por ejemplo, en lugar de simplemente confirmar el monto que ofrece, explique por qué desea comprar la propiedad y qué es lo que le gusta de ella.

Recientemente conseguimos una propiedad para un cliente por menos que otro comprador, ya que le explicamos que nuestro cliente corría por ese vecindario específicamente todos los sábados por la mañana, siempre soñando con comprar una casa allí.

Fue completamente genuino y hizo que los vendedores se sintieran cómodos al aceptar una oferta más baja, sabiendo que estaban vendiendo a un comprador que amaba la casa y no quería jugar con ella.

Como los impuestos de timbre y otros costos de compra son tan altos, siempre aconsejamos a nuestros clientes que protejan su compra en el futuro tanto como su presupuesto lo permita, ya sea para tener un dormitorio libre para un nuevo bebé o un inquilino, o estar en el área de influencia de una buena escuela local.

Hace quince años, la gente venía a nosotros para comprar para el aquí y ahora, subiendo la escalera con cada etapa de la vida, pero ahora el impuesto de timbre los obliga a pensar varios pasos por delante.

Fije el precio con valentía y realismo desde el principio. Hay una sorprendente cantidad de compradores que buscan oportunidades de compra cuando el precio es competitivo, así que confíe en que los compradores pujarán más si su propiedad vale más.

Algunas agencias inmobiliarias sobrevaloran su propiedad para conseguir el contrato, y puede ser tentador optar por la valoración más alta. Sin embargo, probablemente terminará vendiendo por menos que si hubiera fijado el precio correcto desde el principio, y todo el proceso también tomará mucho más tiempo.

Mi esposo y yo compramos nuestra casa actual en Little Venice, Londres, en 2013, antes de que se estableciera como una zona por derecho propio.

Queríamos una arquitectura atemporal y techos altos y compramos una casa tradicional de estuco blanco que tenía un potencial enorme pero que en ese momento estaba diseñada para apartamentos de una habitación.

Afortunadamente, los costos de construcción fueron mucho más bajos en ese entonces y lo restauramos para convertirlo en una casa unifamiliar y le agregamos un piso adicional en la parte superior.

Además de agregar valor con nuestra remodelación, la zona se ha vuelto mucho más solicitada y está increíblemente bien conectada, volviéndose aún más con la apertura de la línea Elizabeth en la cercana estación de Paddington.

No invierto directamente en propiedades porque todo mi negocio se basa en propiedades, por lo que no siento que necesite aumentar mi exposición.

Sin embargo, antes de comprar nuestra casa actual, intentamos comprar una casa en Marylebone que estaba catalogada, lo que significa que habríamos estado muy limitados en lo que podíamos cambiar y el espacio al aire libre era minúsculo.

El propietario decidió finalmente no vender, por lo que no procedimos y, en retrospectiva, me siento agradecido porque no nos hubiera gustado a largo plazo.

Incluso como agente de compras, cuando se trata de su propia compra, es imposible que su juicio no esté nublado por la emoción.

Por eso es tan valioso contar con un tercero neutral que actúe en su nombre en cualquier transacción inmobiliaria y que pueda ser una voz de razón completamente objetiva.

Desde la pandemia en particular, la forma en que vemos y compramos propiedades se ha transformado, desde planos interactivos y recorridos de realidad virtual hasta increíbles funciones de inteligencia artificial y bots de chat que ayudan a los compradores a tomar mejores decisiones, reimaginar espacios, etc.

En mi caso, encontraría un negocio de tecnología inmobiliaria que me apasione e invertiría en él.