Memnun olmayan bir komşu inşaat projesini öldürmeye yeter - itirazlar konut sıkıntısına nasıl yol açar

Birçok geliştirici ve mimarın yıllardır şikayet ettiği şey, artık geniş tabanlı bir çalışmayla doğrulandı: itirazlar ve inşaat itirazları, İsviçre'de çok az ve çok yavaş inşaat yapılmasının başlıca nedenidir. Sonuç: gecikmeler, ek maliyetler ve artan kiralar - ve birçok durumda, projelerin tamamen durması.

Çalışma Federal Mekansal Kalkınma Ofisi ve Federal Konut Ofisi tarafından görevlendirildi. Sonuçlar Salı günü Bern'de sunuldu. Çalışma, Federal Konsey'in birkaç yuvarlak masa tartışmasının ardından başlattığı konut sıkıntısıyla mücadele eylem planının bir parçasıdır.

Sonuçlar açık. Ankete katılan konut uzmanlarının büyük çoğunluğu, pratikte itirazların daha iyi inşaat projelerine değil, öncelikle gecikmelere, daha yüksek maliyetlere ve nihayetinde daha az daireye yol açtığını doğruluyor.

Ankete katılan uzmanların yaklaşık %80'i itirazların projeleri geciktirdiğini bildiriyor; %70'i itirazların maliyetleri artırdığını düşünüyor. Ve neredeyse yarısı itirazların daha az inşaata yol açtığını söylüyor - ister yaşam alanı ister daire sayısı açısından olsun.

Ama hepsi bu kadar değil. Mimari veya kentsel tasarım kalitesinde en azından bir miktar iyileşme umut edenler hayal kırıklığına uğrayacak: Sadece yüzde ikisi mimarinin bir itirazla geliştirildiğine inanıyor. Yüzde üçü pazarlanabilirliğin iyileştiğine inanıyor.

Ancak büyük çoğunluk olumlu bir etki görmüyor. Tam tersine: Birçok geliştirici ve mimar, itirazların kamu çıkarlarını korumak için değil, özel avantajları öne sürmek için stratejik bir araç haline geldiğine dair sinir bozucu deneyimlerini bildiriyor.

Çalışma iki ana kaynağa dayanıyor: Şikayet seçeneklerinin hukuki analizi ve mimarlar, bina sahipleri, proje geliştiricileri, avukatlar ve kamu otoritelerinin temsilcileri de dahil olmak üzere yaklaşık 440 uzmanın katıldığı anket.

Sorunun tam boyutunu anlamak için, başlangıçtaki duruma bakmakta fayda var: Bir projeyi planlamak, uzman raporları hazırlamak, yarışmalar düzenlemek ve en sonunda yasal olarak bağlayıcı onay almak için yıllarını harcayan bir geliştirici hiçbir şekilde rahat olamaz. İsviçre'de popüler olmayan projelere itiraz etme olasılığı geniş bir şekilde tanımlanmıştır.

Mevcut mahkeme uygulaması tartışmalıdır. Federal Yüksek Mahkeme, on yıldır, iddia edilen yasa ihlalinin itiraz edeni kişisel olarak etkilemediği durumlarda bile itirazları kabul etmektedir.

Basitçe söylemek gerekirse: İtiraz edenin gerçekten etkilenip etkilenmediğine veya "korunabilir" bir çıkarı olup olmadığına bakılmaksızın, argümanın projeyi durdurmaya yeterli olması yeterlidir. Tek gereklilik, itiraz edenin inşaat projesinin yakınında -genellikle 100 metre içinde- yaşamasıdır.

İki örnek olay bunun pratikte ne anlama geldiğini gösteriyor: Eski bir binanın planlanan dönüşümü, birisi pencere çerçevelerinin renginden rahatsız olduğu için engelleniyor - kendi adresinden bile görünmüyor olsalar bile. Ya da bir sığınma evi, gelecekteki sakinlerin aşırı sokak gürültüsüne maruz kalacağı gerekçesiyle engelleniyor. Ancak itiraz eden kişi gürültüden hiç etkilenmiyor. Resmen, bu tür itirazlar kabul edilebilir. Ama sorun tam da bu.

Çalışmanın ortak yazarı Joëlle Zimmerli bunu açıkça ifade ediyor: "Mimari yarışmaların sonuçlarına dayanarak karmaşık ve maliyetli prosedürleri engellemek ve bunlara karşı itirazlar yapmak çok kolaydır." Engelleme etkisi, kamu yararına olacak büyük kentsel yoğunlaştırma projelerinde özellikle dikkat çekicidir. Zimmerli, yüksek kaliteli projelerde kamu yararının daha iyi yasal olarak güvence altına alınmasını savunuyor.

Zürih Üniversitesi Anayasa ve İdari Hukuk Profesörü Alain Griffel, uzun zamandır eyleme ihtiyaç olduğunu kabul ediyor ve özellikle mahkeme uygulamalarında bir değişiklik çağrısında bulunuyor. "Hukukun kötüye kullanılması eşiğine ulaşıldı," diye yazmıştı 2022 gibi erken bir tarihte. Ona göre, asıl sorun, sadece "korunmaya değer çıkarlar" değil, hemen hemen her konunun itiraz için uygun olmasıdır.

Peki korumaya değer sayılan şey nedir? Teoride, kişisel etkiyle ilgilidir; örneğin, gürültü, gölgeler veya kirlilik yoluyla. Ancak pratikte, tasarım itirazları veya biçimsel ayrıntılar gibi tamamen soyut argümanlar bile geçerlidir. Ve tam da bu, kötüye kullanım itirazlarına kapıyı açan şeydir.

İtiraz edenler genellikle geri çekilmeleri karşılığında altın bir ödül alırlar. Proje geliştiricileri size bununla ilgili her şeyi anlatabilirler: Temyiz edenlerin şikayetlerini yalnızca on binlerce İsviçre frangı ödemesi karşılığında geri çekmeleri sıklıkla gerçekleşir. Bu nedenle itiraz hakkı kazançlı bir iş modeli haline gelir - ancak bu husus çalışmada neredeyse hiç eleştirel olarak incelenmez.

Ancak çalışma, risklerin bugün ne kadar tek taraflı olarak dağıtıldığını açıkça göstermektedir. Bina sahipleri gecikmeler, ek maliyetler ve planlama belirsizliğiyle boğuşurken, davacılar neredeyse hiç risk taşımamaktadır. Ne maliyetlere katkıda bulunmakla yükümlüdürler ne de herhangi bir zarardan sorumludurlar.

Ankete katılanların üçte ikisi, bu nedenle kötüye kullanma amaçlı başvurularda bulunanların gelecekte, örneğin masraf emirleri veya tazminat talepleri yoluyla, sonuçlardan birlikte sorumlu tutulmasını talep ediyor.

"Tavsiyeler" başlığı altında, çalışma yazarları ayrıca hakların kötüye kullanılmasının açık bir yasal tanımının yapılmasını talep ediyorlar. Ancak bu ne kadar gerçekçi? Alain Griffel şüpheciliğini sürdürüyor. Profesör, "Bu tamamen safça ve herhangi bir şeye yol açması pek olası değil," diye uyarıyor. Hiç kimse bir şikayette açıkça para talep ederken aynı anda bir projeyi geciktirmekle tehdit etmez. Bunun yerine, örneğin tasarım veya anıt koruma konusunda sahte itirazlar formüle ederler.

Temyiz edenler ve avukatları genellikle yeterince akıllıdırlar ki suistimal neredeyse hiç açıkça kanıtlanamaz. "Buna göre, tazminat talepleri de başarısız oluyor," diyor Griffel.

Federal çalışma daha fazla reform öneriyor. Temyizlerin meşruiyeti daraltılmalı: yalnızca "doğrudan ve özel olarak" etkilenenlerin temyiz başvurusunda bulunmasına izin verilmeli.

Bu kesinlikle yeni bir fikir değil, özellikle de Alain Griffel yıllardır tam olarak bunu talep ettiğinden. Yayınına dayanarak, Eyaletler Konseyi Başkanı Andrea Caroni (FDP) geçen yıl bir önerge sundu ("İtirazlar yine meşru çıkarlarla sınırlı olmalı").

Federal Konsey de bu konuyu ele almayı planlıyor. Federal Mekansal Kalkınma Ofisi Müdür Yardımcısı Stephan Scheidegger, Bern'de şunları söyledi: "Yıl sonuna kadar ilgili parlamento önerileri hakkında raporlar sunacağız."

Ancak, yasada değişiklik yapmak en erken birkaç yıl mümkün olmayacaktır. O zamana kadar durum aynıdır: itirazlar kolayca yapılabilir - genellikle hiçbir etkisi olmadan. Ve acilen ihtiyaç duyulan konutlar yaratacak inşaat projeleri durmaya devam ediyor.