Mieterschutzgesetz tritt in Kraft – was es für Mieter und Vermieter bedeutet

Eine gewaltige Umstrukturierung hat den elf Millionen privaten Mietern Englands die größte Ausweitung ihrer Rechte seit einer Generation beschert.

Das Gesetz über Mieterrechte ist nach der königlichen Zustimmung nun offiziell in Kraft getreten. Die umfassenden Reformen bedeuten, dass Vermieter keine sogenannten „schuldlosen“ Räumungen mehr durchführen und Mieter somit nicht mehr ohne triftigen Grund entlassen können.

Das Gesetz gibt Mietern jedoch das Recht, Mietverträge mit einer Frist von zwei Monaten zu kündigen und ermöglicht ihnen, schlechte Bedingungen und unangemessene Mieterhöhungen besser anzufechten, ohne eine Räumungsklage als Vergeltung befürchten zu müssen.

Eine grundlegende Umstrukturierung bedeutet, dass befristete Mietverträge und befristete Kurzzeitmietverträge abgeschafft und durch fortlaufende Mietverträge ersetzt werden. Das bedeutet, dass Mieter nicht mehr an langfristige Verträge gebunden sind.

Obwohl das Gesetz verabschiedet wurde, warten Mieter und Vermieter noch immer auf die Bestätigung, wie und wann die Reformen umgesetzt werden. Wir erklären, was Sie wissen müssen.

Das Mieterrechtsgesetz stellt eine dramatische Umstrukturierung dar, die neue Regeln für die Kündigung von Mietern und die Gestaltung von Mietverhältnissen mit sich bringt.

Es wird Mietverträge mit langer Befristung beenden, Mietern einen Auszug mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten ermöglichen, Vermietern die Kündigung von Mietern ohne triftigen Grund verbieten und die Möglichkeit schaffen, Mieterhöhungen anzufechten.

Hinzu kommen noch weitere Elemente. Bieterkriege werden beendet und Vermieter dürfen nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen.

Das Gesetz verbietet Vermietern und Maklern, Mieter abzulehnen, nur weil sie Kinder haben oder Sozialleistungen beziehen. Mieter können außerdem die Möglichkeit haben, ein Haustier zu halten – ein Antrag, den Vermieter ohne triftigen Grund nicht ablehnen können.

Es wird die Durchsetzung der Vorschriften der lokalen Behörden zum Schutz der Mieter verstärken und Vermieter dazu zwingen, gefährliche Wohnungen dringend zu reparieren.

Ein neuer Ombudsmann für den privaten Mietsektor wird außerdem schnelle und verbindliche Lösungen für Mieterbeschwerden anbieten.

„Unser historisches Gesetz stellt den größten Fortschritt im Bereich der Mieterrechte seit einer Generation dar“, sagte Steve Reed, Staatssekretär für Wohnungswesen, Gemeinden und Kommunalverwaltung.

„Wir beenden endlich die Ungerechtigkeit, die von früheren Regierungen verübt wurde und die dazu geführt hat, dass Millionen Menschen in der Angst leben, ihr Zuhause zu verlieren.“

„Jahrzehntelang war das Gleichgewicht zu Ungunsten der Mieter. Jetzt schaffen wir gleiche Wettbewerbsbedingungen zwischen Mietern und Vermietern.“

„Wir reißen die Mauern der Ungerechtigkeit im privaten Mietsektor nieder und bauen eine Zukunft auf, in der Mieter geschützt, respektiert und gestärkt werden.“

„Dies ist ein historischer Moment für Mieter im ganzen Land und wir sind stolz, ihn zu ermöglichen.“

Obwohl das Gesetz mutig ist und verabschiedet wurde, warten Mieter und Vermieter noch immer auf Klarheit über die Umsetzung der neuen Rechte. Es wird jedoch erwartet, dass es innerhalb der nächsten sechs Monate in Kraft tritt.

Den Regierungsrichtlinien zufolge werden die Minister in den kommenden Wochen darlegen, wie die Reformen umgesetzt werden sollen.

Solange in diesem Punkt keine Klarheit herrscht, „ist die Arbeit noch nicht getan“, so Tom Darling, Direktor der Renters‘ Reform Coalition.

„Wir müssen wissen, wann das Gesetz tatsächlich in Kraft tritt, und dieser Termin muss so bald wie möglich sein“, sagt Darling.

„Mieter warten seit Jahren auf diese Veränderungen und die damit verbundene Stabilität und Sicherheit, während Mieten, Zwangsräumungen und Obdachlosigkeit in die Höhe geschossen sind. Wir können es uns nicht leisten, noch länger zu warten.“

Die National Residential Landlords Association (NRLA) behauptet jedoch, dass der Sektor mindestens sechs Monate braucht, um sich auf die Änderungen vorzubereiten.

Mehr lesen

Das Gesetz über die Rechte der Mieter wird befristeten Mietverträgen ein Ende setzen und alle Mietverträge in unbefristete Verträge umwandeln.

Dies bedeutet, dass ein Vermieter seinen Mieter nicht an einen Vertrag mit einer Laufzeit von 12 Monaten oder länger binden kann, sodass dieser auch dann Miete zahlen muss, wenn er die Immobilie verlässt.

Stattdessen werden alle Mietverhältnisse rollierend sein, d. h. ein Mieter kann jederzeit ausziehen, sofern er die erforderliche Kündigungsfrist von zwei Monaten einhält.

Die Regelung gilt rückwirkend, sodass auch Personen, die sich mitten in einem zwei- oder dreijährigen Mietvertrag ohne Kündigungsklausel befinden, bald eine Kündigungsfrist von zwei Monaten einhalten können.

In den Richtlinien der Regierung heißt es: „Das neue Mietsystem gilt für alle privaten Mietverhältnisse – bestehende Mietverhältnisse werden auf das neue System umgestellt.“

„Eine einstufige Umsetzung verhindert ein unübersichtliches Zwei-Klassen-System und gibt allen Mietern sofort Sicherheit.“

Patrick Ansell, Experte für Immobilienstreitigkeiten bei der Anwaltskanzlei Taylor Rose, sagt: „Statt einer festen Laufzeit – beispielsweise 12 Monate – werden alle neuen Mietverträge von Anfang an ‚befristet‘ sein, allerdings mit einer Schutzfrist für die ersten 12 Monate.“

„Das bedeutet, dass das Mietverhältnis praktisch unbefristet ist. Mieter können ihr Mietverhältnis zwar jederzeit mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten beenden, es wird jedoch nur wenige Umstände geben – wie etwa Mietrückstände –, unter denen ein Vermieter das Mietverhältnis innerhalb der ersten 12 Monate beenden kann.“

Zwar sind Kündigungen ohne Verschulden nun abgeschafft, doch sollten Vermieter unter bestimmten Umständen immer noch in der Lage sein, ihr Eigentum zurückzuerhalten.

Sie können einen Mieter weiterhin kündigen, um die Immobilie zu verkaufen oder wenn dieser selbst oder Familienmitglieder einziehen.

Allerdings dürfen sie innerhalb des ersten Jahres eines Mietverhältnisses nicht aus diesen Gründen kündigen und müssen den Mietern danach eine Kündigungsfrist von vier Monaten einhalten.

Das Gesetz enthält Schutzmaßnahmen, um zu verhindern, dass Vermieter diese Räumungsgründe missbrauchen.

Es ist erwähnenswert, dass bei einer Verkaufskündigung durch den Vermieter eine 12-monatige Beschränkung für die Neuvermietung gilt.

„Das Gesetz über die Rechte der Mieter wird die Räumungsklagen nach Abschnitt 21 sowohl für neue als auch für bestehende Mietverhältnisse beenden, was bedeutet, dass Vermieter nicht länger in der Lage sein werden, einen Mieter ohne Grund zu kündigen“, sagte Ansell.

„Vermieter können Mieter weiterhin kündigen, wenn hierfür ein gesetzlicher Grund vorliegt, etwa wenn der Vermieter die Immobilie verkaufen möchte, der Mieter mit der Miete im Rückstand ist oder sich asozial verhält. Dies ist jedoch nur im Rahmen des geänderten Verfahrens nach Abschnitt 8 möglich.“

Vermieter können die Miete zwar erhöhen, dies ist jedoch auf einmal jährlich und auf eine Höhe beschränkt, die dem marktüblichen Mietpreis entspricht.

Mieter können gegen überhöhte Mieten Einspruch erheben, die ausschließlich darauf abzielen, sie aus dem Mietvertrag zu vertreiben.

Nach dem neuen Gesetz können sie ihre Miete außerdem innerhalb von sechs Monaten nach Einzug in eine Immobilie vor einem Gericht anfechten.

Ansell fügt hinzu: „Der Gesetzentwurf soll außerdem Bieterkriege beenden, indem er Vermieter daran hindert, höhere Mieten als die ursprünglich ausgeschriebenen zu akzeptieren, wenn eine Immobilie vermarktet wird. Gleichzeitig wird es nicht mehr möglich sein, Mieterhöhungen in Verträgen festzuhalten, um Erhöhungen während der Mietdauer zu verhindern. Vermieter können die Miete nur einmal jährlich im Rahmen eines gesetzlichen Verfahrens zum Marktpreis anheben.“

„Die Regierung ist davon überzeugt, dass dies dazu beitragen wird, steigende Mieten und die zunehmende Ausnutzung der Mieter untereinander zu verhindern.“

Darüber hinaus wird es bald eine nationale Datenbank für den privaten Mietsektor geben, in deren Rahmen jeder Vermieter in England sich registrieren und Einzelheiten zu jeder von ihm vermieteten Immobilie auflisten muss.

Ziel ist es, den lokalen Behörden und Mietern eine zentrale Informationsquelle darüber zu bieten, wer Eigentümer und Verwalter der einzelnen Mietobjekte ist.

Vermieter, die sich nicht registrieren, können ihre Immobilien nicht legal vermieten und müssen mit Geldstrafen rechnen.

Und sie könnten sogar einem Vermieter-Ombudsmann unterstellt sein, der sich mit Beschwerden von Mietern befasst und sie zur Zahlung von Entschädigungen zwingen könnte.

Die Regierung gibt an, dass die Datenbank Vermietern dabei helfen soll, ihre gesetzlichen Verpflichtungen zu verstehen und deren Einhaltung nachzuweisen. Außerdem soll sie Mietern bessere Informationen liefern, damit sie beim Abschluss eines Mietvertrags fundierte Entscheidungen treffen können.

Durch das Gesetz wird es Vermietern und Maklern verboten, potenzielle Mieter zu diskriminieren, die Sozialleistungen beziehen oder Kinder haben.

Weitere wichtige Änderungen sind die Stärkung des Rechts der Mieter, Haustiere in der Wohnung anzufordern. Der Vermieter muss dies berücksichtigen und darf es nicht ungerechtfertigt ablehnen. Um dies zu unterstützen, können Vermieter künftig eine Haustierversicherung verlangen, die Schäden an der Immobilie abdeckt.

Auch für Vermieter gelten künftig höhere Anforderungen an die von ihnen vermieteten Wohnungen.

Der Decent Homes Standard wird auf den privaten Mietwohnungssektor angewendet. Er legt Mindeststandards fest, die Wohnungen erfüllen müssen, und wendet Awaabs Gesetz – das strenge Fristen für die Reparatur gefährlicher Schäden wie Feuchtigkeit und Schimmel vorschreibt – auf privat vermietete Wohnungen an. Diese Standards sind im sozialen Wohnungsbau bereits durchsetzbar.

Die Durchsetzung durch die lokalen Behörden wird zivilrechtliche Sanktionen umfassen und Ermittlungsbefugnisse einführen. Zudem wird für die lokalen Behörden eine neue Berichtspflicht über Durchsetzungsmaßnahmen eingeführt.

Darüber hinaus werden die Auflagen für Vermieter zur Rückzahlung der Miete verschärft, die Höchststrafe wird verdoppelt und Wiederholungstäter müssen den Höchstbetrag zurückzahlen.

„Während einige der neuen Anforderungen für Vermieter bei Verstößen theoretisch zu einer strafrechtlichen Verfolgung führen könnten, sollen die lokalen Behörden weitreichende Befugnisse erhalten, um bei Nichteinhaltung hohe Geldstrafen zu verhängen“, sagt Patrick Ansell.

„Vermieter laufen in vielen Fällen auch Gefahr, dass Mieter oder lokale Behörden Mietrückzahlungsanordnungen (RROs) beantragen.“

Das Machtgleichgewicht zwischen Vermietern und Mietern hat sich durch das neue Gesetz grundlegend verändert.

Einige Vermieter ziehen möglicherweise einen Verkauf in Erwägung, die meisten werden sich jedoch anpassen müssen. Es besteht jedoch die Sorge, dass es vor Inkrafttreten der neuen Regelungen zu einer Welle von Zwangsräumungen nach Paragraph 21 kommen könnte.

Patrick Ansell von der Anwaltskanzlei Taylor Rose sagt, dass Vermieter in erster Linie ihr Immobilienportfolio überprüfen müssen.

„Wenn Sie Vermieter mehrerer Immobilien sind, ist es jetzt an der Zeit, umgehend eine Überprüfung Ihres Immobilienportfolios durchzuführen“, sagt er.

„Dies ist zwingend erforderlich, damit Sie die Auswirkungen des neuen Regimes verstehen und sich darauf vorbereiten können und um sicherzustellen, dass Sie vom ersten Tag an konform sind.“

„Es ist wichtig, sich jetzt die Zeit zu nehmen, die Mietunterlagen zu prüfen, um aktuelle oder voraussichtliche zukünftige Verstöße festzustellen, damit Sie diese beheben und Ihre Einhaltung nachweisen können.“

„Auch wenn Sie langfristige Pläne für Ihre Immobilien haben – etwa den Verkauf, die Renovierung oder den Einzug – kann es für die Unterstützung etwaiger zukünftiger Besitzansprüche in den nächsten Jahren von entscheidender Bedeutung sein, diese Absichten klar zu dokumentieren.“

Ansell empfiehlt außerdem, alle Mieter zu identifizieren, deren befristeter Vertrag kurz vor dem Ende steht.

Er sagt: „Wenn Sie Mieter haben, deren Mietvertragslaufzeit bereits abgelaufen ist oder vor der Abschaffung der Kündigungen gemäß Abschnitt 21 ablaufen wird, entscheiden Sie, ob Sie ihnen eine Kündigung gemäß Abschnitt 21 zustellen möchten, solange Sie dazu noch in der Lage sind.“

Wenn Sie mit dem Verbleib Ihres Mieters in der Immobilie einverstanden sind, bedenken Sie, dass sich die Änderungen bei einer Vertragsverlängerung wahrscheinlich rückwirkend auswirken. Beispielsweise hat eine vertraglich festgelegte Laufzeit keine Auswirkungen.

„Versuchen Sie auch, mit bestehenden Mietern, deren Mietvertrag bereits abgelaufen ist und die Sie behalten möchten, eine neue Miete zu vereinbaren, bevor die neuen Regeln für Mieterhöhungen in Kraft treten.“

Mehr lesen

Die neue nationale Datenbank wird alle privaten Vermieter dazu verpflichten, ihre Immobilien zu registrieren.

„Dies erfordert weiteren Verwaltungsaufwand“, fügt Ansell hinzu, „wenn Sie Ihre Informationen also jetzt in Ordnung haben, sparen Sie sich später den Ärger.“

„Beginnen Sie damit, rechtzeitig alle wichtigen Unterlagen zusammenzutragen, darunter Gassicherheitszertifikate, Energieausweise (EPCs) und Berichte zur elektrischen Konformität (EICRs).

„Diese Aufzeichnungen sind nicht nur für die Registrierung erforderlich, sondern erleichtern Ihnen auch die Geltendmachung von Besitzansprüchen, wenn dies erforderlich ist.“

Schließlich lohnt es sich, sich beim Ombudsmann-Programm zu registrieren, sobald es verfügbar ist, da die Teilnahme obligatorisch ist.

Darüber hinaus ist es wichtig, alle Interaktionen mit den Mietern, einschließlich Wartungsanfragen und getroffener Vereinbarungen, detailliert zu dokumentieren.

„Eine gut dokumentierte Historie kann von unschätzbarem Wert sein, um Streitigkeiten vorzubeugen und eine reibungslose Lösung zu gewährleisten, falls Probleme auftreten“, sagt Ansell.