Ich bin Immobilienexperte: Darum hat ein Fünftel unserer Vermieter verkauft

Immobilien sind in Großbritannien ein beliebtes Gesprächsthema. Fast jeder hat eine Meinung dazu, wohin sich die Immobilienpreise entwickeln, wo der nächste Immobilien-Hotspot liegt oder wo Häuser gebaut werden sollten – und wo nicht.

Um jedoch ein echtes Gefühl dafür zu bekommen, was den Markt antreibt, lohnt es sich, den Menschen zuzuhören, die tagtäglich mit Immobilien zu tun haben.

In dieser Serie stellen wir jeden Monat einen Experten auf die Probe.

Wir möchten ihre Meinung zu allen oben genannten brisanten Themen sowie zu Hypothekenzinsen , Mietkauf und Wohnungsbau erfahren.

Diesen Monat sprachen wir mit der Einkaufsagentin Jo Eccles, Gründerin und Geschäftsführerin von Eccord, einem auf die Londoner Innenstadt spezialisierten Unternehmen für die Suche und Verwaltung von Immobilien.

Das Team von Eccles vertritt Einzelpersonen und Familien, die Immobilien für sich selbst oder als Investition kaufen, und verwaltet Portfolios für Vermieter von Mietobjekten.

Eccles wurde als „Superstar der Immobilienbranche“ bezeichnet und wird in der Spear’s 500 als eine der zehn besten Immobilienberaterinnen Großbritanniens geführt.

Ich gehe davon aus, dass die durchschnittlichen Immobilienpreise in den nächsten 12 Monaten weitgehend unverändert bleiben, es jedoch bestimmte Standorte und Marktsektoren gibt, die eine bessere Performance erzielen werden.

Ein gutes Beispiel hierfür sind schlüsselfertige Immobilien. Aufgrund des Zeit- und Kostenaufwands scheuen sich viele Menschen noch immer vor Renovierungs- und Sanierungsarbeiten. Dadurch entsteht ein zweigeteilter Markt: Makellose schlüsselfertige Immobilien werden schnell und zu einem hohen Preis verkauft, während renovierungsbedürftige Immobilien lange auf dem Markt bleiben.

Wenn man auf das letzte Jahrzehnt zurückblickt, das von Brexit, Covid, einem Krieg in Europa und einer Inflationskrise geprägt war, lässt sich die Entwicklung des Marktes in einem Zeitraum von zehn Jahren nicht mit Sicherheit vorhersagen.

Früher konnte man eine durchschnittliche Immobilie in guter Lage kaufen und auf der Welle steigender Immobilienpreise mitschwimmen, doch heute ist der Markt viel weniger nachsichtig.

Käufer müssen heute hinsichtlich der internen Proportionen, des Standorts und der zukünftigen Marktfähigkeit strategisch vorgehen.

Mein Rat wäre, eine bessere Immobilie etwas weiter entfernt von Ihrem Wunschstandort zu kaufen, anstatt eine durchschnittliche Immobilie etwas weiter entfernt.

Die Zinsen sind langsamer gefallen als viele gehofft hatten, aber wir sehen, dass viele Käufer, die auf größere Senkungen der Kreditkosten gewartet hatten, sich nun dazu entschließen, weiterzumachen, da das Leben weitergeht und sie sich an die „neue Normalität“ höherer Zinsen gewöhnen.

Es ist möglich, dass die Zinsen in den nächsten zwölf Monaten noch etwas weiter sinken, doch größere Veränderungen in die eine oder andere Richtung sind unwahrscheinlich, es sei denn, es kommt zu einer erneuten Inflationswelle, die Aufwärtsdruck erzeugen würde.

Ich gehe davon aus, dass die niedrigsten Festzinsangebote nächstes Jahr um diese Zeit wahrscheinlich bei etwa 3,5 Prozent liegen werden.

Ich hatte das Glück, im Jahr 2021, kurz bevor die Zinsen zu steigen begannen, einen Fünfjahresvertrag mit einem Festzins von 1,2 Prozent abschließen zu können.

Ich war damals davon überzeugt, dass die Preise sehr wettbewerbsfähig sein würden und es unwahrscheinlich sei, dass sie noch weiter sinken würden.

Im Nachhinein bedauere ich nur, dass ich nicht eine 10-jährige Festhypothek mit einem etwas höheren Zinssatz abgeschlossen habe, die mir damals ebenfalls zur Verfügung stand.

Im Moment sieht es sehr unwahrscheinlich aus. Das Planungssystem ist unglaublich langsam, die Baukosten sind um fast 30 Prozent gestiegen und Erstkäufer werden durch die eingeschränkte Erschwinglichkeit zurückgehalten.

Private Bauträger bauen nur das, was sie mit einer angemessenen Gewinnspanne verkaufen können. Und wenn sie sich dessen nicht sicher sind, bleiben sie auf dem Land sitzen, bis sie sich dessen sicher sind.

Der anhaltende Zustrom von Vermietern aus dem privaten Mietsektor ist wirklich besorgniserregend.

Unser internes Immobilienverwaltungsteam vermietet und verwaltet rund 150 Immobilien in den besten Lagen im Zentrum Londons und fast ein Fünftel unserer Vermieter hat in den letzten drei Jahren aufgrund steigender Kosten und zunehmend belastender Vorschriften verkauft oder dies versucht.

Etwa ein Drittel der Briten wohnt zur Miete. Institutionelle Vermieter konzentrieren sich eher auf größere Immobilienprojekte wie Mietwohnungen. Wir brauchen jedoch eine große Auswahl an Mietwohnungen, und private Vermieter spielen dabei eine große Rolle. Daher ist es wichtig, dass sie auf dem Markt bleiben.

Die Arbeitslosigkeit steigt und könnte bald die 5-Prozent-Marke erreichen, was das Verbrauchervertrauen und die finanzielle Leistungsfähigkeit der Verbraucher sicherlich untergraben würde.

Wenn Menschen sich Sorgen um ihren Arbeitsplatz machen, neigen sie dazu, sich zu verkriechen und größere finanzielle Entscheidungen wie einen Umzug oder die Aufnahme einer größeren Hypothek zu vermeiden.

Stimmung und Vertrauen spielen eine große Rolle und die jüngsten Spekulationen über jährliche Grundsteuern und Kapitalerträge aus dem Verkauf von Erstwohnsitzen über einem bestimmten Preisniveau haben die Unsicherheit noch verstärkt. Daher richten sich alle Augen auf den Haushaltsplan im November, um zu sehen, was dort angekündigt wird.

Vermieter sind in vielerlei Hinsicht mit höheren Kosten konfrontiert, von höheren Hypothekenzinsen, Steuern und Servicegebühren bis hin zu steigenden Arbeits- und Reparaturkosten.

Auch die Mieter sind anspruchsvoller geworden – da mehr Menschen von zu Hause aus arbeiten, haben sie noch höhere Erwartungen an den Zustand der Immobilie und die Reaktionszeiten.

Gleichzeitig ist der regulatorische Druck auf Vermieter deutlich komplexer geworden und viele fühlen sich nicht mehr wohl dabei, ihre Immobilien selbst zu verwalten. Daher wechseln sie zu einer professionellen Hausverwaltung, um sicherzustellen, dass sie die Vorschriften einhalten und sich an die Regeln halten.

Dies alles hat erhebliche Auswirkungen auf die Nettorendite der Vermieter und sie haben sicherlich das Gefühl, dass sie ungerecht behandelt werden.

Wir erleben, dass viele wirklich gewissenhafte Vermieter deshalb ihre Immobilien verkaufen, was für die Mieter schlechte Nachrichten sind.

Die Nettorenditen in London liegen bei etwa 1 bis 1,5 Prozent, was in vielen Fällen nicht einmal ausreicht, um die Kosten zu decken.

Auch für Vermieter besteht ein hohes Risiko, da es zu Leerständen kommt und immer mehr Mieter ihre Miete nicht zahlen oder Schäden an der Immobilie verursachen.

Wenn man bedenkt, dass Anleger mit einer risikoarmen Staatsanleihe eine Nettorendite von über 4,5 Prozent erzielen können, ist es leicht zu verstehen, warum Vermieter ihr langfristiges Engagement im Bereich „Buy to let“ in Frage stellen.

Allerdings übt die Greifbarkeit von Immobilien einen gewissen Reiz aus. Viele unserer Kunden aus der Musik- und Medienbranche investieren beispielsweise ihr Geld in Immobilien, weil sie sich mit dieser Anlageklasse wohlfühlen.

Meiner Meinung nach sind Standorte, die von großen und angesehenen institutionellen Eigentümern oder Bauträgern verwaltet werden, hervorragende Investitionsmöglichkeiten, da der Standort und sein langfristiger Wohlstand im Wesentlichen finanziell abgesichert sind.

In London beispielsweise hat das Anwesen Howard de Walden Marylebone völlig umgestaltet, indem es ausgewählte Einzelhändler und Restaurants in der Hauptstraße ansiedelte, umfangreiche Landschafts- und Bepflanzungsmaßnahmen in der Gegend durchführte usw.

Aufgrund ihrer laufenden Investitionen und der Sicherung des Gebiets sind die Preise gestiegen und steigen weiterhin.

Wir haben andere Erfolgsgeschichten erlebt, wie etwa die Investition des Cadogan Estate in Sloane Square und King's Road in Chelsea und die Umgestaltung von Covent Garden durch das langfristige Engagement von CapCo.

Viele junge Menschen stellen heute ernsthaft die Kosten und den Nutzen eines Universitätsstudiums in Frage, da die Studien- und Wohnkosten steigen und Alternativen wie eine Berufsausbildung immer attraktiver werden.

Ich würde daher das langfristige Wachstumspotenzial großer Universitätsstädte im Auge behalten, da der lokale Immobilienmarkt stark von der Nachfrage der Studenten abhängt.

Einige der besten Immobilien, die wir im Laufe der Jahre für unsere Kunden erworben haben, waren Neubauten. Allerdings hatten sie viel schlechte Presse und es gibt Risikofaktoren, die sorgfältig geprüft werden müssen, wie beispielsweise ein Überangebot, Verkleidungen und steigende Servicegebühren.

Viele unserer Kunden achten zunehmend auf die Annehmlichkeiten neuer Bauprojekte, wie etwa Schwimmbäder und Fitnessstudios, die die monatlichen Kosten in die Höhe treiben – vor allem, wenn sie nicht vorhaben, diese regelmäßig zu nutzen.

Historische Gebäude können einen gewissen Seltenheitsfaktor bieten und Wohnungen im ersten Stock sind oft die beste Wahl, da sie in der Regel hohe Decken und viel Licht haben und den Vorteil der Sicherheit bzw. Privatsphäre bieten, da sie sich nicht im Erdgeschoss befinden.

London besteht aus mehreren Mikromärkten, jeder mit seinem eigenen einzigartigen Mix aus Immobilienarten, Preistreibern und Käuferdemografien. Daher ist es ein Fehler, die Stadt als eine Einheit zu betrachten und nur das durchschnittliche Wachstum der Immobilienpreise in der ganzen Stadt zu berücksichtigen.

Zwar haben viele vermögende Menschen Großbritannien verlassen, seit sich die Vorschriften für Nicht-Dom-Bürger geändert haben, doch kommen weiterhin andere hinzu.

Fast ein Drittel unserer Kunden – so viele wie nie zuvor – sind Amerikaner, die hierher ziehen, angezogen vom Londoner Lebensstil, unseren hervorragenden Schulen, der Kultur, dem Mangel an Waffen und der Anbindung an Europa.

Wir beobachten außerdem einen Zustrom von Expats, die nach London zurückkehren, wenn ihre Kinder das Schulalter erreichen, und von Unternehmern, die hierher ziehen, um ihr nächstes Unternehmen zu gründen.

Ein Investorenvisum für hochqualifizierte, unternehmerisch denkende Neubürger, die nach London kommen und zum Wachstum unserer Wirtschaft beitragen möchten, wäre sehr hilfreich, aber derzeit gibt es keins.

Anstatt einfach nur Wohnraum in bereits überlasteten Gebieten zu schaffen, würde ich mich viel mutiger für bessere Verkehrsverbindungen einsetzen, um mehr Gebiete für Erstkäufer attraktiv zu machen und den Druck auf London und den Südosten zu verringern, die für viele Menschen nicht erschwinglich sind.

Bei Verhandlungen ist es entscheidend, die Motivation und Denkweise des Verkäufers zu verstehen, da es ihm nicht nur um den Preis geht.

Viele Verkäufer sind erschöpft oder gehören einer Kette an und möchten nicht riskieren, dass ihr Verkauf platzt oder dass ein Käufer in letzter Minute den Preis nachgibt.

Daher sind Glaubwürdigkeit und die Sicherstellung, dass Sie der herausragende Käufer sind, von entscheidender Bedeutung, um einen niedrigeren Preis zu erzielen oder einen anderen Käufer auszustechen, der sich in einer stärkeren Position befindet als Sie.

Entscheidend hierfür ist die Beziehung, die Sie zum Verkaufsagenten aufbauen und wie Sie sich präsentieren.

Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten: Statt beispielsweise nur den gebotenen Betrag zu bestätigen, erklären Sie, warum Sie die Immobilie kaufen möchten und was Ihnen daran gefällt.

Wir haben vor Kurzem für einen Kunden eine Immobilie günstiger erworben als für einen anderen Käufer. Wir erklärten ihm, dass unser Kunde jeden Samstagmorgen gezielt durch dieses Viertel joggte und immer davon träumte, dort ein Haus zu kaufen.

Es war völlig aufrichtig und gab den Verkäufern die Sicherheit, ein niedrigeres Angebot anzunehmen, da sie wussten, dass sie an einen Käufer verkauften, der das Haus liebte und keine Spielchen treiben würde.

Angesichts der hohen Grunderwerbsteuer und anderer Kaufkosten raten wir unseren Kunden stets, ihren Kauf so weit wie möglich zukunftssicher zu gestalten, wie es ihr Budget zulässt. Dies kann beispielsweise durch ein Gästezimmer für ein neues Baby oder einen Untermieter oder durch die Lage im Einzugsbereich einer guten örtlichen Schule geschehen.

Vor fünfzehn Jahren kamen die Leute zu uns, um für das Hier und Jetzt zu kaufen und mit jeder Lebensphase die Karriereleiter hinaufzusteigen, aber jetzt zwingt sie die Stempelsteuer, mehrere Schritte vorauszudenken.

Legen Sie den Preis von Anfang an mutig und realistisch fest. Es gibt überraschend viele Käufer, die sich erst am Rande des Geschehens umsehen und erst dann auftauchen, wenn der Preis wettbewerbsfähig ist. Vertrauen Sie also darauf, dass die Käufer den Preis erhöhen, wenn Ihre Immobilie mehr wert ist.

Manche Makler überschätzen den Wert Ihrer Immobilie, um den Auftrag zu erhalten. Es kann verlockend sein, den höchsten Wert anzustreben. Allerdings werden Sie am Ende wahrscheinlich weniger erzielen, als wenn Sie den Preis von Anfang an richtig festgelegt hätten. Zudem dauert der gesamte Prozess deutlich länger.

Mein Mann und ich haben unser jetziges Zuhause in Little Venice, London, im Jahr 2013 gekauft, bevor es sich als eigenständiges Viertel etablierte.

Wir wollten zeitlose Architektur und hohe Decken und kauften ein traditionelles Haus mit weißem Stuck, das enormes Potenzial hatte, damals aber als Einzimmerwohnung ausgelegt war.

Glücklicherweise waren die Baukosten damals viel niedriger und wir haben es in ein Einfamilienhaus umgebaut und um ein zusätzliches Stockwerk erweitert.

Neben der Wertsteigerung durch unsere Sanierung ist die Gegend seitdem auch deutlich begehrter und verfügt über eine unglaublich gute Anbindung, die sich durch die Eröffnung der Elizabeth Line am nahegelegenen Bahnhof Paddington noch weiter verbessert hat.

Ich investiere nicht direkt in Immobilien, da mein gesamtes Geschäft auf Immobilien basiert. Daher habe ich nicht das Gefühl, dass ich mein Engagement erhöhen muss.

Bevor wir unser jetziges Haus kauften, versuchten wir jedoch, ein denkmalgeschütztes Haus in Marylebone zu kaufen. Das bedeutete, dass wir in unseren Veränderungsmöglichkeiten sehr eingeschränkt gewesen wären und der Außenbereich winzig war.

Der Eigentümer entschied sich schließlich gegen einen Verkauf, also haben wir nicht weitergemacht. Im Nachhinein bin ich dankbar dafür, denn auf lange Sicht hätte es uns nicht gefallen.

Selbst wenn Sie als Einkäufer einen eigenen Kauf tätigen, ist es unmöglich, dass Ihr Urteilsvermögen nicht durch Emotionen getrübt wird.

Aus diesem Grund ist es so wertvoll, bei jeder Immobilientransaktion einen neutralen Dritten an Ihrer Seite zu haben, der Ihnen mit seiner völlig objektiven Stimme der Vernunft zur Seite stehen kann.

Insbesondere seit Covid hat sich die Art und Weise, wie wir Immobilien besichtigen und kaufen, verändert – von interaktiven Grundrissen und virtuellen Realitätsrundgängen bis hin zu erstaunlichen KI-Funktionen und Chatbots, die Käufern helfen, bessere Entscheidungen zu treffen, Räume neu zu gestalten und so weiter.

Ich würde ein Immobilientechnologieunternehmen finden, für das ich mich leidenschaftlich interessiere, und darin investieren.