Владение жильем обходится чрезвычайно дорого, но цены продолжают расти: почему?

Цены на жилую недвижимость в Швейцарии продолжают расти. Во втором квартале 2025 года все три крупнейших поставщика данных о недвижимости – Wüest Partner, IAZI и Fahrländer Partner – сообщили о дальнейшем заметном росте. Особенно резко растут цены на кондоминиумы. Цены на односемейные дома представляют собой смешанную картину с сильными региональными различиями.

Ценовая тенденция наиболее заметна в кондоминиумах. По данным Fahrländer Partner (FPRE), цены во втором квартале выросли на 1,7% по сравнению с предыдущим кварталом, а в среднем ценовом сегменте — даже на 2,5%. В годовом исчислении FPRE фиксирует рост цен на 7,1%, особенно сильный рост наблюдался в Базеле (+9,1%), Цюрихе (+7,9%) и на юге Швейцарии (+7,7%).

Wüest Partner также сообщает о значительном росте цен на кондоминиумы: по данным, с апреля по июнь цены выросли на 1,2%, а в годовом исчислении — на 4,4%. Выделяются регионы Цюрих и Центральная Швейцария, где рост составил 5,1%.

По данным Iazi, наиболее скромная динамика наблюдается в индексе цен на кондоминиумы, который за квартал вырос на 1,1%. В годовом исчислении это означает рост цен на 2,5%. По данным Iazi, это немного меньше долгосрочного среднего показателя, составляющего около 3% в год (с 1998 года).

Все три поставщика основывают свои оценки на фактических ценах сделок, а не на рекламируемых ценах, то есть на фактических завершённых продажах в рыночных условиях. Различия в динамике цен обусловлены как базой данных, которая различается у всех поставщиков, так и небольшими методологическими различиями в расчёте индексов.

В сегменте односемейных домов картина менее однородна: по данным Wüest Partner, цены выросли на 1,5% во втором квартале и на 5,4% в годовом исчислении — это самый высокий показатель среди трёх компаний. Особенно интенсивный рост наблюдался в Центральной Швейцарии (+7,5%), Западной Швейцарии (+6,1%) и кантоне Цюрих (+5,8%).

В Iazi зафиксирован рост цен на односемейные дома на 0,8% за квартал и на 1,8% за год. Это значительно ниже, чем раньше. FPRE даже отмечает недавнюю тенденцию к снижению цен на эту категорию недвижимости (-0,6% за квартал), но цены всё ещё на 2,5% выше, чем в предыдущем году.

Возобновление роста цен обусловлено несколькими факторами. По словам Роберта Вайнерта из Wüest Partner, условия финансирования имеют решающее значение: Швейцарский национальный банк (SNB) с весны 2024 года шесть раз снижал ключевую процентную ставку с 1,75% до нуля. «Поскольку изменение процентных ставок и покупка недвижимости часто занимают несколько месяцев, эти эффекты только сейчас начинают отражаться в индексах цен», — говорит Вайнерт.

Донато Скогнамильо из Язи также подчёркивает важность процентной ставки: «Поскольку деньги снова стали практически бесплатными, владеть домом или квартирой стало проще, чем платить за аренду». Сегодня любой, кто берёт ипотеку, платит от 1 до 1,35 процента за краткосрочную ипотеку Saron и от 1,35 до 2 процентов за десятилетнюю ипотеку с фиксированной ставкой.

К этому добавляется сохраняющийся высокий уровень чистой иммиграции и несоответствие темпов строительства росту населения. По словам Вайнерта, строительная активность в секторе частного жилья несколько увеличилась в последние кварталы, но всё ещё недостаточна для удовлетворения спроса. Кроме того, старые здания часто приходится сносить перед строительством новых. Таким образом, фактический чистый прирост жилья ниже, чем можно было бы предположить, исходя из увеличения количества новых разрешений на строительство.

По словам Вайнерта, рынок арендного жилья также влияет на цены на жильё: из-за ограниченного предложения арендных квартир всё больше потенциальных покупателей ищут альтернативы в сегменте собственного жилья. «Кроме того, многие новостройки, предлагающие аренду, относятся к верхнему ценовому сегменту. В этих условиях покупка собственного жилья часто оказывается более доступной благодаря низким процентным ставкам по ипотеке, даже если требуется больший капитал».

Последние данные укладываются в долгосрочную тенденцию: уже более 25 лет цены на жильё в Швейцарии растут практически непрерывно, в отличие, например, от Германии. По данным IAZI, с 1998 года они выросли более чем вдвое, а в таких городах, как Цюрих, Женева и Цуг, даже втрое.

По данным Wüest Partner, в настоящее время типичная квартира-кондоминиум с чистой жилой площадью 120 квадратных метров в Швейцарии продается в среднем за 937 000 швейцарских франков, в кантоне Цюрих — примерно за 1,4 миллиона швейцарских франков, а в Цуге — за 1,86 миллиона швейцарских франков.

Это уже давно исключило из круга потенциальных покупателей людей со средним доходом, не унаследовавших состояние. Тем не менее, по-видимому, всё ещё достаточно людей, которые могут позволить себе такие цены. В противном случае цены бы не продолжали расти. Однако Сконьямильо отмечает: «Замедление роста постепенно становится заметным в сегменте односемейных домов – во многих местах уровень цен очень высок, а предложение стало довольно скудным. Однако цены на квартиры в кондоминиумах продолжают расти».