Trump'ın 50 yıllık ipotek planı ev alıcıları için ne anlama gelebilir?

50 yıllık bir ipotek, ev sahibi olmayı daha uygun hale getirir mi? Trump yönetimi, elli yılı kapsayan bir ipotek vadesi planı üzerinde çalışıyor. Federal Konut Finansman Ajansı Direktörü Bill Pulte bu hafta sonu bunu doğruladı ve bunu "tamamen oyunun kurallarını değiştirecek bir plan" ve "şu anda geliştirmekte olduğumuz GENİŞ bir çözüm cephaneliğindeki potansiyel bir silah" olarak nitelendirdi.

Ayrıntılar henüz netlik kazanmamış olsa da, 50 yıllık bir kredi, 30 yılın norm olduğu bir konut piyasasını önemli ölçüde değiştirebilir. Uzmanlar, daha uzun vadeli krediyi tercih eden ev alıcılarının aylık ödemelerinin daha düşük olacağını, ancak kredinin toplam maliyetinde önemli bir artış olacağını söylüyor.

NerdWallet kredi uzmanı Kate Wood bir e-postada, "Kredi yarım yüzyıla yayılacağı için borçlular daha az aylık anapara ve faiz ödeyebilirler," dedi. "Ancak kredinin ömrü boyunca ödenecek toplam faiz inanılmaz yüksek olurdu, çünkü düşük bir faiz oranıyla bile 50 yıllık bir faizle karşı karşıya kalıyorsunuz."

400.000 dolarlık bir ev satın almak isteyen ve %10 peşinat ödeyen bir ev sahibini ele alalım; bunun için 360.000 dolarlık bir krediye ihtiyaç var.

Realtor.com'un kıdemli ekonomisti Joel Berner, CBS News'e yaptığı açıklamada, hem 30 hem de 50 yıllık kredilerin aynı %6,25 oranına sahip olması durumunda bile (ki uzmanlar bunun pek olası olmadığını söylüyor) daha uzun vadeli kredileri seçen borçluların ayda yalnızca yaklaşık 250 dolar tasarruf edeceğini söyledi.

Gerçekte, 50 yıllık ipoteklerdeki faiz oranları muhtemelen 30 yıllık kredilerdekinden daha yüksek olacaktır, bu da aylık tasarrufların daha da azalabileceği anlamına geliyor, diye ekledi.

Ancak aynı 50 yıllık kredinin toplam faizi yaklaşık 816.000 dolara ulaşacak ki bu, 30 yıllık vadede ödenen 438.000 dolarlık faizin neredeyse iki katı.

Wood, aynı zamanda, 50 yıllık ipotek alan alıcıların, daha kısa vadeli kredilere sahip olanlara göre çok daha yavaş bir şekilde öz sermaye biriktireceğini belirtti. Bunun nedeni, erken ödemelerin daha büyük bir kısmının faize gitmesi ve anaparayı azaltacak daha az para kalmasıdır.

"Kredinin bu kadar uzun bir sürede ödenmesi, aynı zamanda inanılmaz derecede yavaş bir hızda sermaye oluşturulması anlamına da gelebilir" dedi.

Federal Konut Finansman Ajansı, ipotekleri devredilebilir veya taşınabilir hale getirmek de dahil olmak üzere "konut satın alınabilirliğini ele almak için tüm seçenekleri değerlendirdiğini" söyledi. Bir Beyaz Saray yetkilisi ise "Başkan Trump, sıradan Amerikalılar için konut satın alınabilirliğini artırmanın yeni yollarını sürekli araştırıyor" diye ekledi.

Berner, teklifin, birçok Amerikalının yüksek ipotek oranları ve yükselen konut değerleri nedeniyle piyasadan dışlandığı bir dönemde konut talebini canlandırmayı amaçladığını belirtti.

Redfin'e göre, tipik bir ev sahibi artık gelirinin %39'unu konuta harcıyor; bu oran, finans uzmanlarının önerdiği %30'luk karşılanabilirlik eşiğinin çok üzerinde.

Bu yıl konut kredisi faiz oranları düştü , ancak pandemi dönemindeki en düşük seviyelerin iki katından fazla olan %6'nın üzerinde kalmaya devam ediyor. Bu arada, St. Louis Federal Rezerv Bankası verilerine göre, konut fiyatları zirve seviyelerinden biraz düşük olsa da, ikinci çeyrekte ortalama 410.800 dolar olarak gerçekleşti ve bu, 2020'nin başına göre yaklaşık %25 daha yüksek.

Kişisel finans sitesi Bankrate'e göre , 15 yıllık ipotekler de mevcut olsa da çoğu ev alıcısı, ödemeleri daha uzun bir zaman dilimine yayma ve aylık maliyetleri düşürme olanağı sağladığı için 30 yıllık kredileri tercih ediyor.

Yarım asırlık bir ipotek, Amerikalılara kredilerini geri ödemek için daha uzun bir pencere sunacak, ancak uzmanlar, 50 yıllık kredilerin faiz oranlarının 30 yıllık vadelere göre muhtemelen daha yüksek olması nedeniyle aylık tasarrufların nispeten mütevazı olacağını söylüyor.

NerdWallet'tan Wood, bunun nedeninin kredi verenlerin daha uzun vadeli kredileri daha yüksek temerrüt riski olarak görmeleri olduğunu belirtiyor. Benzer şekilde, 15 yıllık ipoteklerin faiz oranları genellikle 30 yıllık kredilere göre daha düşüktür çünkü kredi verenler daha kısa vadeli kredileri daha az riskli olarak görür.

Bankrate'e göre, günümüzde tipik bir 15 yıllık kredinin faiz oranı yaklaşık %5,6 iken, 30 yıllık kredinin faiz oranı yaklaşık %6,25'tir.

Berner, kredi vadelerinin uzatılmasının alıcı talebini artırabileceğini, ancak daha fazla konut inşa edilmediği takdirde bunun konut fiyatlarını daha da yükseltebileceğini ve daha düşük aylık ödemelerden elde edilen tüm faydaları ortadan kaldırabileceğini ekledi.

Berner, "Bu, konut satın alınabilirliğini çözmenin en iyi yolu değil" dedi.