От матраса до кирпича и раствора: почему миллионеры снова инвестируют в недвижимость

В мире сверхбогатых сохранение капитала — это почти наука. И, как любая наука, она адаптируется, переосмысливает и, прежде всего, предвосхищает события. Именно этим и занимаются семейные офисы — эти обособленные и высокоспециализированные структуры, управляющие активами крупных семейных состояний.

В 2025 году, отмеченном высокой глобальной волатильностью , эти субъекты крутят колесо: меньше денег, меньше государственного долга и больше активов с реальной опорой , среди которых старый и всегда надежный кирпич.

Данные недавнего отчёта UBS «Глобальный семейный офис за 2025 год» говорят о многом. Семейные офисы по всему миру переориентируют свои портфели с традиционных активов на стратегии структурного роста и диверсификации. Сокращая позиции в денежных средствах и инструментах с фиксированной доходностью, они расширяют своё присутствие в акциях развитых рынков и частных долговых инструментах. Но одна категория, в частности, привлекает особое внимание: недвижимость.

В 2024 году 11% глобальных инвестиций этих компаний приходилось на недвижимость, а для семейных офисов США этот показатель достигает 18%. В Латинской Америке, напротив, этот показатель составляет всего 6%. Эта разница не случайна: она свидетельствует о разрыве в зрелости, доверии и стратегическом видении между двумя полушариями.

Несмотря на технологическую революцию и развитие цифровых активов, недвижимость продолжает выполнять функцию, которую не может полностью заменить никакой другой актив: обеспечение ощутимой стабильности. В условиях, когда основными угрозами для портфелей являются торговая война, нестабильная геополитика и риск долгового кризиса, недвижимость обеспечивает предсказуемость, защиту от инфляции и — на развитых рынках — привлекательную и стабильную доходность.

Похоже, американские семейные офисы усвоили эту логику. Направляя 18% инвестиций в недвижимость, они отдают приоритет инвестициям в города с высоким спросом на жилье, переоборудование офисных помещений, многоквартирные дома и премиальные сегменты , сочетающие юридическую определенность с потенциалом роста. Неслучайно многие «возвращаются домой»: уверенность в Северной Америке как регионе с устойчивым будущим ростом растёт.

Однако в Латинской Америке этот подход по-прежнему заметно консервативен. Семейные офисы в регионе вкладывают 31% своих портфелей в инструменты с фиксированной доходностью — отчасти из-за финансовой грамотности, отчасти из-за необходимости в условиях хронической инфляции или политической нестабильности — и лишь 6% в недвижимость . Такая недооценка сектора недвижимости свидетельствует не только об осторожности, но и о наличии возможностей.

По нашим оценкам, в регионе насчитывается около 1,2 миллиона инвесторов с чистым капиталом от 1 до 5 миллионов долларов США. Лидерами являются Бразилия и Мексика, за ними следуют Колумбия, Аргентина и Чили. Если включить состоятельных инвесторов — тех, кто может инвестировать от 250 000 до 1 миллиона долларов США, — эта цифра превысит 10 миллионов долларов США. Другими словами, доступный капитал есть . И его немало.

Проблема, как всегда, заключается в том, как направить эти средства в нужное русло. Поскольку в недвижимость инвестируется всего лишь 6%, у региональных портфелей есть огромные возможности для включения недвижимости в качестве структурного компонента. Ключевым моментом станет улучшение правовых, нормативных и налоговых условий для привлечения этого неиспользуемого капитала. Чёткие правила, стимулы для частных инвестиций и стабильная структура могут запустить новый благотворный цикл развития недвижимости в странах Южного конуса и за его пределами.

Ещё одно фундаментальное отличие заключается в том, как управляется этот капитал. В то время как в США пассивное управление (основанное на индексах) немного преобладает (53%), в Латинской Америке предпочтение отдаётся активному управлению (56%), что означает персонализированные, избирательные решения с более широким участием инвесторов. Этот факт, отнюдь не анекдотичный, является приглашением для сектора недвижимости: проекты с убедительной историей , прозрачной прогнозируемой доходностью и хорошо проработанными стратегиями могут удовлетворить этот спрос на избирательные инвестиции.

Всё указывает на то, что, пусть и постепенно, недвижимость вновь займёт центральное место в решениях семейных офисов Латинской Америки . Будь то убежище от нестабильности или вклад в региональное развитие, у недвижимости есть плодотворные перспективы. Капитал есть, как и потребность в диверсификации. Остаётся лишь, чтобы рынки региона ответили на вызов.

Короче говоря, пока миллионеры пересматривают свои инвестиционные стратегии, кирпичная кладка остаётся. Сейчас, как никогда, Латинской Америке, и Аргентине в частности, пора строить не просто здания, а уверенность в себе.

* Автор — управляющий партнер Americas Capital.

• Недвижимость
• США
• Аргентина

В соответствии с