Строить, а не тормозить: эксперты предлагают построить десятки тысяч новых квартир в городах

Арендная плата в городах растет взрывными темпами, а левые политики прибегают к все более жестким мерам. Ассоциация арендаторов запускает федеральную инициативу по защите арендной платы и жилья, по которой кантон Цюрих проголосует в следующем году.

Возникает оппозиция. Группа экономистов по недвижимости и строительных чиновников предупреждает, что политическое вмешательство может задушить жилищное строительство вместо того, чтобы способствовать ему. После внедрения законов о защите жилья в Базеле инвестиции резко сократились. Поэтому группа выдвигает предложение по обеспечению финансовой жизнеспособности жилищных проектов в городах. Несколько терминов в муниципальных строительных нормах необходимо будет переосмыслить, чтобы облегчить строительство тысяч новых квартир.

Спикером выступит Нико Мюллер, партнер консалтинговой фирмы Wüest Partner: «Необходимы четкие стимулы и справедливый баланс между инвесторами и интересами общественности». Чтобы понять этот подход, стоит рассмотреть механизмы и проблемы уплотнения городской среды.

Давайте возьмем в качестве примера город Цюрих: Постановление о строительстве и зонировании (BZO) предусматривает повышенную плотность застройки в подходящих местах и ​​для более крупных, связанных проектов. В частности, это касается того, что известно как "arealüberbauung" (площадное развитие) — важный инструмент городского развития. Идея, лежащая в его основе: если будет иметь место более плотное строительство, то оно должно быть хорошего качества — с продуманной архитектурой, достаточным открытым пространством и качеством жизни выше среднего.

Однако сегодня в Цюрихе существует высокая планка: так называемый бонус площади — право построить больше места, чем обычно разрешено — доступен только в том случае, если площадь участка составляет не менее 6000 квадратных метров. Однако такие большие площади стали большой редкостью в городе.

Поэтому эксперт по недвижимости Нико Мюллер предлагает существенное послабление: в будущем бонус за использование должен быть предоставлен для объектов площадью 3000 квадратных метров и более – и этот бонус должен составлять 30 процентов, а не 10 процентов, как раньше. Это означает, что на 30 процентов больше полезной площади, чем обычно, будет разрешено законом.

Мюллер обосновывает более высокий бонус следующим образом: «Она должна быть существенной, чтобы создать реальный толчок к реализации резервов использования и, следовательно, к внутреннему уплотнению».

Предложение включает в себя второй элемент: инвесторы должны будут предоставить 20 процентов доступного жилья, согласно определению стоимости аренды, принятому в кантоне Цюрих. Строительные и эксплуатационные расходы являются определяющими факторами.

Для Мюллера ключевым моментом является то, что бонус за более высокую утилизацию и доля доступного жилья должны идти рука об руку. Поскольку повышенная утилизация увеличивает стоимость и потенциал земли, в то время как более низкие перспективы урожайности с пониженной арендной платой противодействуют этому.

По словам Мюллера, этот подход можно легко перенести и на другие города. Цуг преследует схожую идею с инициативой «2000 квартир для среднего класса Цуга», которая была одобрена на референдуме в 2023 году с небольшим перевесом голосов. Эта инициатива также направлена ​​на создание доступного жилья в определенных густонаселенных районах города — доля составляет до 40 процентов.

Но дьявол кроется в деталях. В любом случае реализация инициативы Цуга застопорилась — в том числе из-за юридической неопределенности и вопроса о том, следует ли применять 40 процентов к уже реализуемым проектам. Ключевым вопросом остается: как привлечь инвесторов, а не отпугивать их?

По словам Мюллера, крайне важно установить правильные стимулы. Поэтому его подход включает третий аспект: те, кто разрабатывает такой участок, должны, в свою очередь, быть освобождены от налога на добавленную стоимость. Этот налог вместо этого будет выплачиваться «в форме доступного жилья». Такой налог теперь требуется во многих муниципалитетах, когда стоимость недвижимости увеличивается из-за более активного использования или перезонирования.

Расчет демонстрирует потенциал: в зонах уплотнения, определенных в плане развития города Цюрих, только бонус за расширение площади — то есть 30-процентное увеличение использования, начиная с 3000 квадратных метров — может создать около 15 000 дополнительных квартир. Из них около 4000 будут определены как доступные.

Если принять во внимание 20-процентную долю по всему региону, то можно будет построить до 20 000 доступных квартир.

Альтернативы, как известно, редки. Новое зонирование земель под застройку на окраинах городов? Практически невозможно. С 2014 года Закон о пространственном планировании фокусируется на уплотнении, а не на разрастании городов. Проекты на неосвоенных землях за пределами городских центров сокращаются по всей Швейцарии (так называемые проекты «гринфилд», см. график). Проекты по уплотнению призваны компенсировать это, но часто терпят неудачу из-за юридических и политических препятствий.

Однако политические препятствия для экспертного предложения будут преодолимы: «Нет необходимости в крупном политическом перевороте — достаточно простого решения муниципального совета, чтобы пересмотреть бонус площади», — объясняет Мюллер. Главное — иметь возможность построить больше жилья как можно быстрее.

Кристиан Крафт, профессор экономики недвижимости в Университете прикладных наук и искусств Люцерна, поддерживает это предложение. Он утверждает, что сегодняшние чрезвычайно высокие цены на землю доводят до предела даже некоммерческие проекты. Арендная плата, рассчитанная исключительно на основе затрат, не так уж далека от рыночной арендной платы сегодня. «Если политики потребуют, чтобы у нас была доступная арендная плата на 30 процентов ниже рыночной, то это фактически убыточный бизнес», — говорит он.

Поэтому Крафт считает правильным переосмыслить налог на добавленную стоимость: «Абсолютно правдоподобно предусмотреть долю доступного жилья вместо налога на добавленную стоимость». Повышение зонирования должно принести пользу не только муниципалитетам, но и тем, кто позже будет там жить. Еще одно преимущество этой модели: любой, кто планирует определенную долю доступного жилья, может сделать надежные расчеты. «Таким образом, с самого начала становится ясно, какая прибыль возможна для какой доли площади», — говорит Крафт.

Но насколько все это реалистично? Давайте рассмотрим типичный проблемный случай из Цюриха: инвестор по имени М., который пожелал остаться анонимным, заплатил 35 миллионов швейцарских франков за участок земли площадью около 2000 квадратных метров. Благодаря пересмотру Федерального жилищного кодекса (BZO) здесь разрешена высокая плотность застройки, и возможны даже здания высотой 40 метров.

Но как только покупка земли была завершена, вмешались власти, потребовав 30-процентную долю доступного жилья. Всегда крайне неприятно, когда правила меняются в середине фазы проекта, критикует М. Его первоначальный расчет, который он основывал на высокой цене земли, больше не работает.

Четкие правила для всех – как предложил Нико Мюллер – предотвратили бы возникновение проблемы изначально. Цена покупки была бы ниже, но продавец недвижимости все равно заработал бы миллионы – а инвестор давно бы уже строил.

Однако Вальтер Ангст из Ассоциации арендаторов Цюриха не считает, что это предложение будет достаточным: «В городах постоянно теряется много доступного жилья». Это будет всего лишь «каплей в море».

В любом случае, это должно быть обычной практикой — договариваться о стимулах и компенсациях за уплотнение. Angst указывает на жилищный проект Helvetia Frohburg в Цюрихе, где застройщик добровольно гарантирует долю доступного жилья — без какой-либо компенсации или отказа от добавленной стоимости.

Власти города Цюрих не дали подробных комментариев. Маркус Пфаннер из Департамента строительства зданий заявляет: «Такие фундаментальные вопросы, касающиеся компенсации добавленной стоимости и доступного жилья, рассматриваются в ходе текущего пересмотра Федерального жилищного кодекса».