Los arreglos en los parqueaderos, grietas en los apartamentos y el pronto pago en las cuotas de administración

Nora Pabón Gómez, abogada especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.

“Solicito me informen si el descuento por pronto pago en la cuota de administración debe ser aprobado por mayoría calificada, ya que en mi conjunto fue aprobado únicamente con un 39%. ¿Es legal esta aprobación?”

La Ley 675 de 2001, en su artículo 46, establece de manera expresa los casos en los que se requiere una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad para adoptar decisiones en asamblea. Entre ellos no se encuentra contemplado este caso.

En consecuencia, la decisión sobre la posibilidad de conceder este estímulo o descuento para las personas que paguen con anticipación a la fecha límite del pago de las cuotas de administración, corresponde adoptarla con la mayoría simple de los asistentes en la asamblea, generalmente en el mismo momento en que se discute y aprueba el presupuesto anual y de acuerdo con lo que determine el Reglamento de Propiedad Horizontal. Es pertinente recordar que como se trata de una decisión de índole económica el voto de los propietarios equivale al coeficiente de copropiedad. (Sentencia C-522 de 2002 de la Corte Constitucional).

“Vivo en un edificio pequeño de apartamentos. Al momento de la compra, cada propietario suscribió escrituras independientes para los apartamentos, los parqueaderos y los depósitos.

Para las reparaciones generales del edificio, como la pintura de la fachada interna o externa, se han realizado cobros mediante cuotas extraordinarias, calculadas con base en el coeficiente del área de cada apartamento.

Actualmente, se van a efectuar arreglos en los parqueaderos. En ocasiones anteriores, para obras similares, los propietarios de parqueaderos dobles hemos pagado una cuota completa y los de parqueaderos sencillos, la mitad de esta. Sin embargo, la administración actual propone que el valor de las cuotas para dichos arreglos se liquide según el coeficiente del área de los apartamentos.”

Si los parqueaderos son bienes privados, cada uno con su respectivo coeficiente de copropiedad (o incluido en el coeficiente del apartamento), los gastos relacionados con su arreglo deben distribuirse de acuerdo con esos coeficientes.

Es indispensable revisar y aplicar lo previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Además, es necesario considerar que, conforme a la Ley 675 de 2001, los coeficientes de los parqueaderos y depósitos no siempre se calculan estrictamente según el área, sino que también se pueden ponderar factores como el área privada y la destinación, lo cual podrían considerar en una futura reforma al reglamento.

Una propietaria manifiesta. “En mi apartamento se presentaron grietas y hundimiento del piso. Hablé con la administración, pero se disculpan con que la causa es por una construcción vecina, aunque en el edificio también se han realizado obras recientemente en los bienes comunes. Solicité que se contratara un estudio técnico pero la administración dice que se puede contratar, pero que los afectados debemos pagar tanto este como las reparaciones que sea necesario hacer. ¿No le corresponde al administrador tomar medidas sobre responsabilidad que pudiera tener la obra vecina y con mayor razón no deberían asumir todos los propietarios los gastos derivados de daños ocasionados por obras comunes?”

Son muchos los aspectos que se deben analizar y por ello sugiero que los afectados soliciten al administrador que se contrate un estudio integral que incluya lo jurídico, lo técnico y también lo económico en cuanto al valor de las obras a realizar.

Según lo dispuesto por la Ley, uno de los principales objetivos del Régimen de Propiedad Horizontal es garantizar la seguridad de los propietarios y residentes u ocupantes de los inmuebles y corresponde al administrador, entre sus muchas funciones, cuidar o vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con el reglamento. La mima Ley 675 de 2001 contempla el alcance de la responsabilidad del administrador.

En realidad, estas obligaciones alcanzan a todos los propietarios y más a los consejos de administración, que no pueden ser ignorantes a lo que comienza a aquejar a un propietario y que posteriormente se puede extender a más unidades ocasionando riesgos de ruina del edificio, como ha sucedido en varias ocasiones.

Estimo que después del estudio, cuyo resultado definirá las causas de estos daños, se deberá acudir al presupuesto, al seguro, al fondo de imprevistos o a las cuotas extraordinarias, para pagar las obras que sea necesario adelantar. Adicionalmente el administrador, quien debió recibir una comunicación de la Curaduría Urbana u Oficina de Planeación, según el caso, debió informar a los propietarios y estar pendiente de suscribir el acta de vecindad con la obra exterior. Desde luego el concepto que se emita y las reclamaciones a las personas responsables del edificio vecino, si es el caso, debería ser a costa de toda la copropiedad. En este sentido le recomiendo que se dirija a la administración y al consejo de administración. Todo ello sin perjuicio de que se pueda acudir a mecanismos alternativos de solución de conflictos o, en su defecto, instaurar las acciones policivas por perturbación al uso y goce de la unidad privada, para que la autoridad ordene la reparación y las acciones judiciales para reclamar indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Con mucho interés y nutrida asistencia se está celebrando durante esta semana en la ciudad de Pereira, este evento con un esquema dinámico y diferente , que permite hacer una selección de muchos temas y conferencistas. Su eje temático se articuló en torno al concepto de UtoPHia, entendido como la búsqueda de comunidades ideales, a través de la formación y el fortalecimiento del conocimiento de todos sus actores.

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