Das von mir gekaufte Haus ist von Ratten befallen – kann ich gegen den Verkäufer vorgehen?

Ich habe vor ein paar Monaten ein neues Haus gekauft und kürzlich ein Geräusch auf dem Dachboden gehört. Bei der Untersuchung bemerkte ich Rattenkot.

Ich fragte meine Nachbarn, ob sie etwas in dieser Richtung gehört oder gesehen hätten, was nicht der Fall war.

Einer sagte jedoch, ein Vormieter meines Hauses habe eine ähnliche Frage gestellt wie ich.

Während des Verkaufs habe ich den Verkäufer nie etwas bezüglich Ungeziefer gefragt.

Sie haben es auf dem Formular TA6 nie erwähnt und es tauchte auch bei der Grundstücksbewertung nicht auf.

Kann ich vom Vorbesitzer die Kosten für die Behebung des Problems ersetzen lassen oder gilt hier „Vorsicht, Käufer!“? Wie läuft das Verfahren ab, wenn ich einen Anspruch geltend machen kann?

Jane Denton von This is Money antwortet: „ Die Schätzungen über die Zahl der Ratten in Großbritannien variieren, aber man kann mit Sicherheit sagen, dass es Millionen von ihnen gibt.“

Wanderratten sind weit verbreitet und werden oft in der Nähe von Häusern, Gärten und in städtischen Gebieten gefunden. Sie können eine Länge von 15 bis 27 Zentimetern erreichen, wobei ihr Schwanz fast noch einmal so lang ist.

Nagetiere vermehren sich sehr schnell und können laut RSPCA jährlich zwischen 15 und 100 Junge bekommen. Wanderratten vermehren sich das ganze Jahr über.

Verkäufer sind gesetzlich verpflichtet, Käufern genaue Informationen über ihre Immobilie bereitzustellen.

Dokumente wie das Formular TA6 werden vom Verkäufer ausgefüllt und sollen dem Käufer wichtige Informationen über die Immobilie liefern.

Wenn der Verkäufer falsche oder unvollständige Informationen bereitstellt, kann der Käufer unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend machen oder, falls dies bereits zu einem früheren Zeitpunkt geschieht, den Abschluss des Kaufs verweigern.

Beim Ausfüllen des Formulars TA6 wird von Verkäufern nicht erwartet, dass sie über juristische oder technische Kenntnisse verfügen oder wissen, was vor dem Erwerb der Immobilie passiert ist.

Sie haben angegeben, dass der Verkäufer während des Eigentumsübertragungsprozesses keine Ratten erwähnt hat, obwohl Sie nun welche auf Ihrem Dachboden gefunden haben. Sie haben sich vor Vertragsabschluss nicht nach Ungeziefer auf der Immobilie erkundigt.

Es ist nicht klar, ob der Verkäufer von den Ratten wusste oder nicht, und dieser Unterschied ist bedeutsam.

Ich habe zwei Anwälte um ihre Meinung dazu gebeten, ob Sie in der Lage sind, gegen den Verkäufer vorzugehen.

James Naylor, Partner bei Naylor Solicitors, sagt: „ Die Entdeckung von Kot in einem neu erworbenen Anwesen ist besorgniserregend.“

Aber begründet die Entdeckung von Ungeziefer nach Fertigstellung einen Rechtsanspruch? Eine kürzlich ergangene Entscheidung des High Court gibt Aufschluss.

In einem Fall aus dem Jahr 2025 dachten die Käufer einer 32,5 Millionen Pfund teuren Villa in Notting Hill, sie würden eher einen Palast als ein Paradies für Schmetterlingsforscher bekommen.

Nach der Fertigstellung stellten sie einen Mottenbefall fest.

Da sie den Verdacht hatten, dass der Verkäufer das Problem unter den vermutlich mottenzerfressenen Teppich gekehrt hatte, prüften die Käufer die Antworten des Verkäufers auf Anfragen vor Vertragsabschluss genau.

Der Verkäufer hatte ausdrücklich erklärt, dass es keine Probleme mit Ungeziefer gebe.

Das Gericht entschied daher, dass sich die Käufer auf die Angaben des Verkäufers verlassen durften und stellte fest, dass dieser wesentliche Tatsachen falsch dargestellt hatte. Infolgedessen waren die Käufer berechtigt, den Vertrag aufzulösen.

Auch wenn die Fakten des Mottenbefalls oberflächlich betrachtet ähnlich sind, gibt es doch wichtige Unterschiede.

Im Fall der Motten stellten die Käufer direkte und gezielte Anfragen bezüglich Ungeziefer und die Antworten des Verkäufers erwiesen sich angesichts seines tatsächlichen Wissens als falsch.

Im vorliegenden Fall wurde keine solche spezifische Anfrage hinsichtlich Ungeziefer gestellt und es gibt keine Hinweise darauf, dass die Antworten des Verkäufers auf dem Objektinformationsformular TA6 falsch waren.

Darüber hinaus war für die Entscheidung des Gerichts im Mottenfall entscheidend, ob der Verkäufer tatsächlich Kenntnis von einem schweren Befall hatte und ob seine Antworten auf vorvertragliche Anfragen falsch waren.

Im vorliegenden Fall gibt es keine Hinweise darauf, dass der Verkäufer Kenntnis von einem Rattenproblem hatte oder falsche Angaben gemacht hat.

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Wäre eine direkte Frage nach Ungeziefer gestellt worden und hätte der Verkäufer trotz Kenntnis davon abgestritten, etwas davon gewusst zu haben, wäre möglicherweise ein Anspruch auf falsche Angaben erhoben worden – selbst wenn der Befall nicht sofort erkennbar gewesen wäre.

Darüber hinaus wurden im vorliegenden Fall bei der Untersuchung vor dem Kauf keine Hinweise auf Ungeziefer festgestellt und es gibt auch keine Hinweise auf Fehler seitens des Gutachters.

Die Erinnerung des Nachbarn an ein früheres Problem ist bestenfalls Hörensagen und stellt nicht unbedingt einen Beweis für ein aktuelles Problem oder für das Wissen des Verkäufers dar.

Der Fall Moths dient als Erinnerung daran, dass die Gerichte zwar keine falschen oder irreführenden Antworten tolerieren, insbesondere wenn sich der Verkäufer eines Problems bewusst ist, dass jedoch in Ermangelung einer gezielten Anfrage und von Beweisen für falsche Angaben – wie im vorliegenden Fall – sehr wahrscheinlich der Grundsatz „Käufer aufgepasst“ gelten wird.

Und sofern keine weiteren Beweise für das Wissen und die Unehrlichkeit des Verkäufers auftauchen, ist eine Kostenforderung kaum stichhaltig.

Manjinder Kaur Atwal, Leiterin der Abteilung für Immobilienrecht bei Duncan Lewis Solicitors, sagt: „ Ihre Situation ist leider eine, in der sich viele Käufer befinden: Sie entdecken ein unangenehmes Problem mit einer Immobilie erst nach Abschluss des Kaufvorgangs und haben keine offensichtliche Möglichkeit, dagegen vorzugehen.“

Rechtlich gesehen gilt für die meisten Wohnimmobilienkäufe in England und Wales der Grundsatz „Caveat emptor“ (Käufer aufgepasst). Es liegt grundsätzlich in der Verantwortung des Käufers, den Zustand der Immobilie vor dem Kaufvertrag zu prüfen.

Dies ist jedoch nicht das Ende der Geschichte. Je nach den Umständen Ihres Falles können verschiedene Blickwinkel untersucht werden.

Das vom Verkäufer auszufüllende Immobilieninformationsformular TA6 enthält Fragen zum Zustand der Immobilie, einschließlich der Frage nach dem Vorhandensein von Schädlingen oder Befall.

Wenn der Verkäufer diese Frage mit „Nein“ beantwortet und wusste, dass es auf dem Dachboden ein Nagetierproblem gab oder gab, könnte dies einer Falschdarstellung gleichkommen.

Um einen Anspruch geltend zu machen, müssen Sie nachweisen, dass der Verkäufer von einem Nagetierbefall wusste und ihn vorsätzlich verschwiegen hat, dass Sie sich bei der Kaufentscheidung auf die Irreführung des Verkäufers verlassen haben und dass Ihnen ein finanzieller Verlust entstanden ist, beispielsweise bei den Kosten für die Schädlingsbekämpfung oder beim Wertverlust der Immobilie.

Die Schwierigkeit besteht darin, nachzuweisen, was der Verkäufer wusste und wann. Nachbarn können sich möglicherweise daran erinnern, ob Vormieter das Problem erwähnt haben, und könnten so feststellen, ob es schon länger besteht. Dies ist jedoch nicht unbedingt ein Beweis dafür, dass der letzte Verkäufer davon wusste.

Wenn im Gutachten keine Anzeichen von Ungeziefer festgestellt wurden, ist es unwahrscheinlich, dass Sie Ansprüche gegen den Gutachter geltend machen können, es sei denn, die Anzeichen waren so offensichtlich, dass ein kompetenter Fachmann sie hätte erkennen müssen. Natürlich können Nagetiere auch nach dem Verkauf in eine Immobilie eindringen, daher ist der richtige Zeitpunkt entscheidend.

Um einen Anspruch aufgrund falscher Angaben geltend zu machen, schreiben Sie am besten zunächst einen formellen Brief an den Verkäufer, in dem Sie Ihre Beschwerde und etwaige Verluste darlegen.

Dann möchten Sie möglicherweise vor Klageerhebung eine Offenlegung der relevanten Informationen beantragen, beispielsweise Rechnungen oder Mitteilungen zur Schädlingsbekämpfung.

Wenn der Verkäufer Kenntnis oder Haftung bestreitet, können Sie vor dem Gericht für geringfügige Forderungen, dem Bezirksgericht oder dem High Court eine Klage auf höhere Summen einreichen.

Der Schlüssel zum Erfolg liegt hier darin, stichhaltige Beweise dafür vorzulegen, dass der Verkäufer wissentlich ein Ungezieferproblem verschwiegen hat, was nicht einfach ist.

Bewahren Sie Ihre Quittungen auf. Wenn Sie glauben, Beweise dafür zu haben, dass der Verkäufer von dem Problem wusste, sollten Sie in Erwägung ziehen, mit einem Anwalt zu sprechen.

Obwohl es frustrierend ist, müssen die Kosten für die Bekämpfung von Nagetierproblemen in der Regel vom Käufer getragen werden, sofern nicht eindeutige Falschangaben gemacht werden können.